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전·월세 주고 있다면 알아둬야 할 세금 상식

  • 2021.07.22(목) 09:41

전월세 소득, 분리과세가 불리할 수도

지금까지 집을 임대하고 받는 수익은 대부분 과세 대상이 아니었다. 실제로 신고를 잘 하지 않거나 2000만원 이하의 주택 임대 소득은 비과세였기 때문이다.

하지만 지난해부터 2000만원 이하 소득에도 과세가 시작됐고, 지난달부터 전월세 신고제가 본격적으로 실시되면서 세금을 피할 수 없게 됐다. 주택 임대 소득이 과세 영역에 들어오면서 주의해야 할 점을 정리해봤다.

먼저, 공식적으로 과세 당국이 해당 자료를 과세정보를 쓰지는 않겠다고 했지만 신고한 정보가 과세정보로 활용될 수 있다는 사실을 인지해야 한다. 따라서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 임대 수익에 대해 반드시 신고해야 한다.

그러나 신고 했다고 해서 임대 수익 모두가 과세 대상은 아니다. 주택임대소득 과세 요건을 보면 월세 소득의 경우 1주택자는 비과세하고 2주택부터 과세한다. 월세를 주는 한 채까지는 세금을 내지 않아도 된다는 이야기다. 다만 1주택자도 예외적으로 고가주택을 소유했다면 비록 집이 한 채라도 과세 대상이 된다. 이때 고가주택의 기준은 기준 시가 9억원 초과 주택이다. 

전세보증금을 받는 경우는 어떨까. 월세 소득에만 과세하면 전세 보증금 소득과의 형평성이 맞지 않기 때문에 전세 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 간주임대료를 통해 과세한다.

전세로만 임대를 주고 있다면 2주택까지는 과세대상이 아니고, 3주택부터 간주임대료를 통해 세금을 적용한다. 간주임대료는 부부합산 3주택 이상인 경우(전용면적 40㎡ 이하, 기준 시가 2억 이하 소형 주택 제외) 보증금 합계액 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해 적정 이자율을 적용해 계산한다. 이때 적용하는 이자율이 개정 예정인 연 1.2%이며, 2021년 발생하는 소득부터 적용한다.

세금을 매기는 기준이 되는 주택 수를 계산하는 것도 중요해졌다. 주택 수와 가격, 면적, 전세냐 월세냐에 따라 세금이 다르기 때문이다. 

먼저, 부부의 주택수는 합산하되 자녀의 주택 수는 합산하지 않는다. 남편과 아내가 각각 한 채씩 가지고 있다면 이 집은 2주택자가 되는 것이다. 부부가 거주하는 한 채가있고, 세를 주는 한 채가 있는 경우 과세 요건에 따라 월세를 준다면 과세 대상이고 전세로만 임대를 준다면 비과세가 된다. 주택 수 판단은 부부 기준으로 하되 세금 계산 자체는 별개로 한다고 생각하면 된다. 

임대 소득이 연간 2000만원 이하면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다. 집을 통해 받은 소득이 2000만원을 넘지 않으면 비교적 간단한 방식인 분리과세를 통해 세금을 납부할 수 있고, 2000만원을 초과하면 종합과세만 가능하다.

다만 무조건 연 소득 2000만원이 넘지 않는다고 분리과세를 하면 오히려 불리한 경우도 있으니 잘 따져봐야 한다. 대출을 많이 받거나 집 수리 비용이 많이 들었거나 세입자가 바뀔 때 지불한 중개 수수료, 재산세와 종부세는 양도세 상에서 경비 인정은 안되지만 임대소득세 상에서는 경비 인정이 된다.

따라서 이렇게 비용이 들어간 경우는 단순히 분리과세 하는 것이 아니라 장부 기장 방식을 통해 경비 처리하고 종합소득으로 신고하는 것이 절세 측면에서 유리할 수 있다. 

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