오피스텔은 업무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있다. 다만 세법에 따라 같은 오피스텔이라도 업무용인지 주거용인지 실제 사용 용도에 따라 세금은 다르게 부과된다. 실질 과세가 원칙이기 때문이다.
하지만 실제로 어떤 용도로 사용하는지 과세 당국이 일일이 확인하는 것은 현실적으로 어렵다. 이러한 이유로 세금은 재산세 과세 대장 상의 용도에 따라 구분해 부과한다. 용도에 따라, 구입 시기에 따라 달라지는 주거용 오피스텔과 관련한 복잡한 세제에 대해 정리해봤다.
1주택자가 오피스텔 취득하면 다주택자
일반적으로 1주택자가 오피스텔을 추가로 구입하면 취득세를 중과하지 않는다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 오피스텔을 사면 취득세는 기존 보유 주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 같다. 여러 채를 구입해도 역시 세율은 동일하다. 구입 당시에는 아직 오피스텔의 용도가 주거용인지 업무용인지 확정되지 않았다고 간주하기 때문이다.
하지만 주택분 재산세를 내는 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 때는 상황이 다르다. 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 중과한다. 수도권 등 조정대상지역에서 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 샀다면 8%의 취득세를 내야한다. 세 번째 이상부턴 12%까지 중과한다. 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다는 이야기다.
이때 2020년 8월 11일까지 취득한 주거용 오피스텔과 시가 표준액 1억원 이하인 재산세 과세대상 오피스텔은 주택 수에서 제외한다.
임대주택 등록하면 종부세 대상
주거용 오피스텔이 주택 수에 산입되면 종합부동산세에는 어떤 영향을 미칠까.
매년 6월 1일 지자체에서는 보유한 부동산에 대해 재산세를 과세한다. 그리고 이 재산세를 낸 부동산 중 일정 금액을 넘는 부동산에 대해 종부세를 부과한다.
부과 여부는 재산세의 유형에 따라 갈리는데, 오피스텔은 공부 상 근린생활시설로 구분돼 상가분 재산세를 부과한다. 주거용으로 오피스텔을 사용하고 있더라도 재산세는 공부 상의 목적에 따라 세금이 부과되므로 주택분 재산세를 내지 않는 오피스텔은 종부세 대상에서 제외된다.
하지만 오피스텔을 임대 주택으로 등록했거나 세금을 줄이기 위해 주택분 재산세 부과를 신청했다면 살펴봐야 한다. 이 경우에는 지자체에서 주택분 재산세를 부과하므로 재산세 과세 대상이 될 수 있다. 세금을 덜 내기 위해 용도를 변경했지만 주택으로 간주돼 예상치 못한 세금폭탄을 맞게 되는 것이다.
주거형 오피스텔은 주택 수에 포함
양도세를 부과할 때는 주택의 실질 용도를 중심으로 세금을 부과한다. 오피스텔은 공부 상으로는 업무용 시설이지만 주거용으로 임대하는 경우가 많아 오피스텔을 팔거나 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함해 양도세에 큰 영향을 미칠 수 있다.
주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 주택과 동일하게 적용한다. 주거용 오피스텔도 1주택으로 간주해 중과하고 1세대 1주택이면 9억원 이하까지 양도세 비과세 혜택도 받는다. 조정대상지역에서는 2년 실거주 요건도 적용받을 수 있다.
따라서 주거용 오피스텔을 갖고 있으면서 보유하고 있는 아파트를 팔아야 하는 사람이라면 주거용 오피스텔을 상업용이나 업무용으로 전환하는 방법을 사용할 수 있다. 이렇게 용도를 전환하면 양도세 중과를 피할 수 있다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 나서 사무실이나 접객 시설 등으로 용도를 변경하는 것이다.
이렇게 주거용 오피스텔이 상업용이나 업무용으로 전환되면 주택이 아닌 것으로 간주된다. 또한 보유세 중과 여부를 판단하는 주택 수 기준에서도 빠져 절세에 활용할 수 있다.
