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실거래가와 공시가격은 무슨 차이일까

  • 2021.11.26(금) 11:00

주택에 대한 세금은 주택의 가격을 기준으로 부과된다. 취득세는 취득할 때의 주택가격, 보유세는 보유중인 주택의 가격, 양도소득세는 양도할 때의 주택가격과 취득가격의 차이를 기준으로 세금을 계산한다.

또 상속이나 증여를 받은 주택은 상속 및 증여당시의 주택가격을 기준으로 상속세와 증여세를 낸다.

그런데, 이 때 각각의 세금계산에서 기준이 되는 주택가격이 좀 다르다. 어떤  세금을 계산할 때에는 실거래가라고 하고, 또 다른 경우에는 기준시가, 공시가격 등으로 부른다. 이름뿐만 아니라 내용도 달라서 계산도 복잡하다. 각각은 어떤 의미이며, 어떤 세금의 계산에 어떻게 반영될까.

취득세, 양도세 계산하는 '실거래가'

실거래가는 이름 그대로 실제로 거래된 가격이다. 주택 거래에서 계약서를 쓰고 판 사람과 산 사람이 실제 주고받은 금액이 실거래가다. 보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 말한다.

실거래가는 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 된다. 우선 주택을 살 때 내는 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출한다. 주택을 팔 때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가 차이, 즉 양도차익에 세금을 매긴다.

실거래가는 2006년부터 반드시 정부에 신고를 하도록 하고 있다. 부동산을 거래한 후 당사자나 중개업자가 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 신고를 하고 실거래가신고필증을 받아야만 소유권 등기이전을 할 수 있다.

주택 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 확인할 수 있다.

보유세 기준되는 '공시가격' 

주택을 사거나 팔지 않고, 단순히 보유만 하고 있을 때에도 주택가격을 따져야 하는 경우가 있다. 재산세나 종합부동산세 등 보유세를 계산할 때다.

재산이 많을수록 많은 세금을 내도록 하니까 보유재산의 가격이 필요한 것인데, 사고팔지 않았으니 어떤 기준으로 집값을 매겨야 할 지 어렵다.

따라서 이런 경우에는 정부에서 주택의 가격을 정해서 공개한 것을 활용하는데, 정부가 조사해서 공개하는 이 주택가격을 공시가격이라고 한다.

공시가격은 세금뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때에도 사용되는데, 국민부담을 늘리기 때문에 통상 실거래가보다는 낮게 결정된다.

보유세를 계산할 때에는 이보다도 더 부담을 낮추기 위해 공시가격에 공정시장가액비율이라는 것을 곱한 뒤에 세율을 적용한다. 재산세의 경우 공시가격의 60%(공정시작가액비율)에만 세금이 부과된다. 종전에는 종부세에도 공정시장가액비율이 적용됐지만 2022년부터는 100%로 인상되어 의미가 없어졌다.

공시가격은 국토교통부 홈페이지에서 열람할 수 있다. 아파트 등은 공동주택공시가격, 단독주택이나 다세대주택, 빌라 등은 단독주택공시가격으로 구분해 공개된다.

실거래가도 공시가격도 없으면 '기준시가'

오피스텔이나 빌딩 등 상업용 건물과 같이 공시가격이 없는 경우도 있다. 이런 경우에도 보유세를 부과해야 하기에 국세청은 별도로 '기준시가'라는 가격을 정해서 발표한다. 상속이나 증여를 받았거나 매매를 했지만 제대로 신고하지 않은 경우에도 이 기준시가가 과세기준이 될 수 있다.

기준시가는 국세청이 매년 9월 1일을 기준으로 계산한 다음 12월말에 발표한다. 홈택스에서 주소를 입력하면 조회할 수 있다.

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