주택을 빌려주고 임대료를 받는 사업자는 임대소득에 대해 소득세를 신고하고 내야 합니다.
주택임대소득은 사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득을 말하는데요. 아파트 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 주거용 건물이나 건물 일부를 임대하는 경우가 해당합니다.
1주택만 소유하면서 해당 소유주택을 임대한 경우에는 임대소득에 대한 세금이 없는데요. 이 경우에도 주택이 기준시가 9억원이 넘는 경우에는 임대소득세를 부담합니다.
월세, 선세금, 보증금 모두 임대소득
월세 뿐만아니라 보증금도 그 이자만큼의 임대소득이 있다고 보고, 소득으로 환산(간주임대료)해 세금을 부담합니다.
보증금은 3주택 이상, 보증금 합계액 3억원 초과의 임대주택을 보유한 경우부터 간주임대료로 환산하는데요. 소형주택(주거전용면적 40㎡이하이고 기준시가 2억원 이하)은 2021년말까지 이 주택수 계산에서 빼주는 혜택이 있죠.
간주임대료는 3억원이 넘는 보증금합계액의 60%를 365(윤년은 366)로 나눈 후 정기예금 이자율(2020년 소득의 경우 1.8%)을 곱해서 산출합니다.
이밖에 월세를 선불로 내는 선세금(先貰金)도 과세기간에 속한 월수만큼을 떼어 임대소득에 포함해야 하죠.
2000만원 이하이면 분리과세 선택가능
임대소득도 다른 소득과 합쳐서 종합소득세 신고를 해야 하는데요.
월세, 선세금, 간주임대료 등 주택임대소득을 모두 합해서 2000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합치지 않고, 분리해서 세금을 계산(분리과세)할 수 있는 선택권이 주어집니다.
소득세는 소득이 많을수록 높은 세율로 세금을 내는 누진세율(6~42%)이 적용되는데요.
2000만원 이하의 임대소득을 분리과세하면 필요경비를 소득의 60%(미등록은 50%)까지 인정해주고, 400만원(미등록은 200만원)을 기본공제하며, 세율도 고정된 14%(지방세포함 15.4%)세율이 적용됩니다.
임대소득 외에 다른 소득도 많아서 합산과세할 경우 14%보다 높은 세율이 적용된다면 분리과세가 유리한 선택이 될 수 있는데요.
반대로 다른 소득이 적어서 합산하더라도 14%보다 낮은 세율이 적용되는 경우에는 합산과세를 선택하는 것이 유리할 수 있겠죠. 물론 필요경비 인정비율과 기본공제 등까지 고려해봐야 하고요.
만약 주택임대소득이 2000만원이 넘는 경우에는 선택권 없이 다른 소득과 합산해서 소득세를 계산해야 하죠.
선택 어렵다면 미리 계산해보고 결정
주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 임대사업자로 등록했는지 여부와 종합과세할 소득의 규모에 따라 분리과세의 유불리가 달라지는데요.
사업자별로 처한 상황에 따라 미세한 차이가 있을 수 있고, 필요경비 등에 대한 계산의 어려움이 있기 때문에 선택이 쉽지는 않습니다.
이런 경우 종합과세와 분리과세의 방법을 각각 비교해서 계산해볼 수 있는 모의계산을 이용해보면 도움이 됩니다.
국세청 홈택스 홈페이지 우측하단에 '세금모의계산'을 클릭하고, 주택임대소득 종합 분리과세 세액비교 항목에 들어가면 각각의 요건을 입력해 미리 계산해보는 것이 가능하죠.
소형주택임대는 세액감면 혜택 체크
국민주택규모(85㎡ 이하)의 소형주택을 임대하고 있는 경우에는 계산된 임대소득세액을 일부 감면해주는 세액감면혜택도 챙겨봐야 합니다.
2022년말까지 임대사업 소득세의 30%, 8년 이상 장기일반민간임대주택 등은 75%까지 세액을 깎아주는 혜택입니다.(2021년부터 2호 이상 임대는 20%, 50%로 감면률 축소)
소형주택 임대사업자 세액감면은 임대사업자등록증과 임대조건신고증명서, 표준임대차계약서 사본, 임대차계약 신고이력확인서 등을 첨부해서 관할세무서에 신청해야 받을 수 있습니다.
