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비사업용 토지 판단 기준
이상원기자
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입력시간 | 2017-03-09 08:01

[특별기고] 김태훈 안진회계법인 공인회계사

토지를 양도하는 경우에는 다른 자산을 양도할 때보다 더 많은 세금을 부담할 수 있다. 왜냐하면 사업에 사용하지 않는 토지는 양도 시 중과세되기 때문이다.

토지의 양도에 대한 중과세 제도는 부동산 투기수요를 억제해 부동산시장을 안정화하고 투기적 이익을 환수하기 위해 세법에서 도입된 제도다. 이 제도는 비사업용 토지에 해당하는지 여부에 따라 중과세 여부를 결정한다. 따라서 토지의 양도 시에는 그 양도한 토지가 비사업용 토지인지를 확인하는 것이 매우 중요하다.

비사업용 토지의 양도소득에는 일반적으로 적용되는 세율에서 10%를 가산한 세율을 적용한다. 양도된 토지가 미등기된 경우에는 가산할 세율이 40%로 증가한다. 또 비사업용 토지의 유지·관리·사용을 위한 비용은 업무무관비용에 해당하여 과세소득에서 공제되지 않을 가능성도 크다.

비사업용 토지란 업무와 직접 관련이 없는 토지를 말한다. 세법에서는 농지·임야·목장용지 등 비사업용 토지를 하나하나 나열하고 있다. 법령에서 비사업용 토지로 열거되지 않은 토지나 법령에서 비사업용 토지가 아니라고 규정된 토지는 비사업용 토지에서 제외된다. 따라서 비사업용 토지에 해당여부를 판단하는 것은 매우 복잡하다.

또한 사업용으로 소유한 토지라도 일정기간 이상 비사업용으로 소유하는 경우에는 중과세 대상이 되는 비사업용 토지에 해당할 수 있다. 따라서 양도 시점에 사업용으로 사용한 토지라도 중과세 대상이 되는 비사업용 토지에 해당할 수 있으므로 유의할 필요가 있다.

양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당되지 않는 경우에는 중과세가 적용되지 않는다. 그러면 어떤 토지가 비사업용 토지에서 제외될까? 이러한 토지는 대체로 사업에 사용하는 토지, 공익적 목적으로 사용되는 토지, 사업에 사용할 수 없는 부득이한 사유가 있는 토지 등으로 구분할 수 있다.

첫째, 토지를 사업에 사용하는 경우에는 비사업용 토지에서 제외된다. 농지·목장용지·임야를 농업·축산업·임업에 직접 사용하는 경우에는 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 도시지역에 있는 농지나 목장용지는 도시지역에 편입된 날로부터 3년이 경과하기 전까지만 비사업용 토지에서 제외될 수 있다.

또한 농지·목장용지·임야가 아닌 토지 중, 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 이러한 토지에는 주차장용 토지, 운동장 등 체육시설용 토지, 휴양시설업용 토지, 하치장용 토지, 골재채취자용 토지, 폐기물 처리에 사용되는 토지 등이 예시되어 있다.

둘째, 토지를 공익적 목적에 사용하는 경우에는 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 농지나 목장용지를 제사·종교·자선·산림보호 등 공익목적에 직접사용했거나 연구를 위해 사용하는 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있다.

셋째, 부득이하게 사업에 사용할 수 없었던 토지의 경우에도 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 예를 들어 취득 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한되거나 건축 인허가를 받은 후 착공제한된 토지는 비사업용 토지에서 제외된다. 또한 도시계획의 변경과 같은 정당한 사유가 발생하는 토지의 경우 비사업용 토지로 보지 않는다.

이 밖에도 재산세가 면세·비과세된 토지나 별도합산과세대상·분리과세대상 토지, 직계존속으로부터 상속·증여받은 농지·목장용지·임야 중 8년 이상 직접 경작한 토지, 상속일로부터 5년 이내에 양도하는 농지·목장용지·임야 등은 비사업용 토지에서 제외된다.

비사업용 토지에 관한 세법은 매우 복잡하다. 이는 토지투기를 엄격히 규제하려는 의지가 반영되었기 때문이라고 생각된다. 하지만 복잡한 규정은 납세자가 세법을 준수하는데 어려움을 준다.

따라서 비사업용 토지를 하나하나 열거하는 방식보다는 사업용 토지에 해당하는 요건을 구체적으로 두어 이를 불충족할 경우 비사업용 토지로 보는 방식으로 전환할 필요가 있다.