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상가 팔 때 '억울한 부가세' 내지 않으려면
임명규기자
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입력시간 | 2017-03-08 08:01

안수남 세무사의 '절세 포인트'

서점을 운영하던 구 사장은 10년 전 서울 근교에 사둔 토지를 팔아 신도시 상업지역에 있는 상가를 분양받았다. 음식점으로 임대를 줬는데 경기가 어려워지자 꼬박꼬박 나오던 월세가 연체되기 시작했다. 

세입자의 밀린 월세 문제로 고민하던 구 사장은 소형주택 임대사업이 상가보다 안정적이라는 친지의 조언에 따라 상가를 처분하기로 했다. 상가는 주변상권이 활성화되면서 구입한 가격보다 30% 가까이 더 받을 수 있었다. 

마침 커피숍을 직영하겠다는 매수자가 임차인을 내보내는 조건으로 시세보다 5000만원을 더 주겠다고 제안해 왔다. 임차인도 계속되는 적자로 문을 닫으려던 차에 명도비용으로 5000만원을 주겠다는 제안을 받아들여 15억원에 거래가 성사되었다.

잔금을 받고 소유권 이전도 마친 후 양도소득세 신고를 위해 임대사업을 관리해 주던 세무사를 찾아 갔더니 사전에 세금문제를 상담 받지 않고 처분해서 문제가 생겼다며 난처해했다.

사업목적으로 사용하던 상가를 처분할 때는 부동산 중 건물가액(토지는 부가가치세 면세임)에 부가가치세 10%를 별도로 받아서 세무서에 자진 납부해야 한다. 다만 매도자와 매수자의 사업형태가 동일하고 과세유형도 동일하면 사업상 포괄양도양수로 보아 부가가치세를 주고받지 않아도 된다. 

즉 임대목적으로 사용하던 건물을 매수자가 여전히 임대목적으로 사용하거나 소유자가 직접사업에 사용(직영)하던 건물을 매수자도 그대로 직접사용하면 부가가치세 수수의무가 없는 것이다. 

그러나 구 사장처럼 임대목적으로 사용하던 건물을 매수자가 직접 사업에 사용하는 경우에는 건물가액에 추가로 부가가치세를 받아야 한다. 부동산을 거래하면서 부가가치세를 수수하고 세금계산서를 주고받았다면 부가가치세 부담은 없게 된다. 부동산 매수자는 부동산거래가액에 부가가치세를 별도로 주더라도 시설투자에 해당돼 매입세액으로 공제를 받을 수 있기 때문이다.

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

구 사장은 매수자를 찾아가서 자초지종을 얘기하고 세금계산서를 발행해주는 조건으로 부가가치세를 추가로 지급해 줄 것을 요청했지만 매수자는 계약당시에 약정한 사실이 없다는 이유로 구 사장의 부탁을 거절했다. 구 사장은 계약 당시 제대로 부가가치세를 별도로 수수하기로 약정을 했더라면 부담하지 않았을 부가가치세를 추가로 부담(건물가액 9억원의 10%인 9000만원 상당)하게 됐다.

사업용부동산을 거래하는 경우 대개는 사업자의 유형(일반사업자인지 간이과세자인지 여부)과 사업운영형태(직영인지 임대인지 여부)가 동일해서 통상 포괄양도양수에 해당한다. 이렇게 포괄양도양수로 부동산거래가 이루어진 경우에는 부가가치세 거래징수 문제가 발생하지 않는다. 

그러나 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업목적으로 사용되거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용(반대경우도 해당)되는 경우는 포괄양도양수에 해당되지 않으므로 매도자와 매수자간에 부가가치세를 수수해야 한다.

예를 들어 모텔을 지어 임대를 주다가 매수자가 직영을 하게 된다거나, 반대로 직영을 하던 모텔을 매수자가 임대를 주는 경우는 포괄양도양수에 해당되지 않는다. 일부는 임대, 일부는 직영을 하던 부동산을 매수자가 전체를 임대로 사용하거나 전체를 직영을 해도 포괄양도양수에 해당되지 않는다. 

여기서 직영이라는 의미는 사업의 종류까지 동일할 필요는 없다. 가령 음식점의 경우 동일한 음식점이 아니라도 상관없다. 부동산을 직접 사업에 사용하는지 타인이 사용하도록 임대를 주는지를 구분하는 개념이다. 

특히 매수자가 건물을 매수해서 멸실하는 경우에는 세무처리를 어떻게 하느냐에 따라 세 부담 차이가 크므로 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다. 

절세 Tip 사업용부동산을 거래할 때에 사업장별로 포괄양도양수에 해당되는지 여부는 전문가의 도움을 받아서 판단하여야 하므로 반드시 세무사 등 전문가와 사전에 상담을 받는 것이 부당한 세금을 피하는 지름길이다.

*절세 Tip
사업용부동산을 거래할 때에 사업장별로 포괄양도양수에 해당되는지 여부는 전문가의 도움을 받아서 판단하여야 하므로 반드시 세무사 등 전문가와 사전에 상담을 받는 것이 부당한 세금을 피하는 지름길이다.

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