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부동산 임대업자, 법인 전환할 때 유의할 점
임명규 기자 l

입력시간 | 2018-12-03 10:52

[절세편지]이우용 우덕회계법인 공인회계사

올해 안으로 법인 전환을 고민하는 개인사업자들의 문의가 많습니다. 내년부터 지방세특례제한법의 개정으로 인해 법인 전환에 대한 취득세 감면 비율이 기존 100%에서 85%로 축소되기 때문인데요. 
 
하지만 급하게 법인전환을 진행하다가 예상치 못한 문제로 세금을 추징당할 수 있으니 주의가 필요합니다. 특히 관심이 많은 부동산 임대업의 법인전환과 관련한 몇 가지 유의사항을 살펴보고자 합니다.
 
부동산 임대업을 영위하는 개인사업자의 경우, 다른 업종과는 달리 법인전환시 양도소득세 및 취득세의 부담이 큽니다. 따라서 조세특례제한법 및 지방세특례제한법에서 규정하고 있는 이월과세 또는 감면 규정의 적용을 받는 것이 매우 중요합니다. 
 
특히 해당 임대 부동산이 수도권 과밀억제권역(서울 등)에 소재하고 있다면 취득세 중과 규정으로 인해 그 중요성은 더 커지는데요. 세법에서 정하고 있는 양도소득세 이월과세 및 취득세 면제 규정을 적용 받기 위해서는 몇가지 요건을 충족해야 합니다. 
 
그 요건 중의 하나가 사업에 사용하는 '사업용 부동산'을 현물출자해야 한다는 규정입니다. 사후관리로서 법인전환 후 5년간 사업을 폐지하거나 전환된 법인 주식의 절반 이상을 처분할 경우에도 세금을 추징 당하게 됩니다(취득세의 경우는 2년간 사업폐지 및 부동산 처분 금지).
 
만일 임대용 부동산을 공동으로 소유하고 있지만, 공동 소유자 중 1인의 명의로 사업자등록을 하고 임대업을 영위해왔다면 해당 부동산은 사업에 사용하는 '사업용 부동산'으로 보아 세제혜택을 적용 받을 수 있을까요.
 
국세청은 사업자등록을 한 공동소유자는 본인의 지분 해당액에 대해서만 세제혜택을 주고, 사업자등록을 하지 않은 다른 공동사업자의 소유지분에 대해서는 세제혜택을 적용해 주지 않고 있습니다. 
 
따라서 법인전환 전에 실질에 따라 공동사업자로 사업자등록을 하고, 부가가치세 신고 및 소득세 신고 등의 납세의무를 성실히 수행하는 등의 사전 준비를 해야만 임대용으로 사용하는 부동산 전체에 대하여 세제혜택을 적용 받을 수 있습니다. 
 
다만 사업장 전체의 부동산을 법인전환하지 않고, 공동사업자 지분의 부동산만 법인전환하는 경우는 세제혜택을 배제하고 있으니 유의할 필요가 있습니다.
 
만일 오랜 기간 임대용으로 사용하던 노후 건물을 철거 후 신축하기 위해 임차인들을 내보내고, 기존 건물의 철거 및 신축 공사를 진행하다가 법인으로 전환하게 되면 세제혜택을 적용 받을 수 있을까요.
 
전환 시점에서 보면 부동산 임대업에 사용할 건물을 신축하는 것이므로 임대업을 위한 준비하는 기간에 있는 셈인데요. 과거에 해당 토지에 소재한 건물에서 부동산 임대업을 오랜 기간 영위해 왔다고 해도 이러한 건설 중인 자산에 대해서는 사업용, 즉 임대업으로 사용하는 것으로 보지 않아 세제혜택을 배제하고 있습니다. 
 
그러면 임대용으로 사용하던 부동산을 법인전환 후 법인에서 철거하고 건물을 신축하여 임대업으로 사용하는 것은 사후관리 규정에 의한 세금추징 사유인 사업의 폐지에 해당할까요. 
 
건물을 철거하기 위해서는 기존 임차인들을 내보내야 할 것이고, 이로 인해 임대료도 당분간은 발생하지 않을 것입니다. 국세청에서는 과거 이러한 경우도 사업용 부동산의 처분에 의한 사업의 폐지로 보아 세금을 추징해왔으나, 2015년부터는 이러한 경우는 사업의 폐지가 아닌 것으로 보고 세금을 추징하지 않고 있습니다. 
 
개인사업자일 때 건물을 철거한 후 신축하여 임대업에 사용하다가 법인전환을 하는 경우는 세금을 추징하지 않는데 법인전환 후 법인에서 건물을 철거 후 신축하는 경우에는 세금을 추징하는 것은 형평성에도 맞지 않을 뿐 아니라 계속적으로 임대업에 사용하고 있다는 점을 고려했기 때문입니다.
 
결국 임대업으로 사용하던 부동산을 철거 후 신축할 계획에 있다면 개인사업자인 상태에서 신축 후 임대업에 사용하다가 법인전환을 하거나, 법인전환 후 철거 후 신축하여 부동산임대업에 사용하여야 세제혜택을 적용 받을 수 있습니다. '건설 중인 자산'인 상태에서 법인전환 해서는 안 된다는 점에 유의해야 합니다. 
 
마지막으로 임차인이 없는 공실 상태의 임대사업용 부동산을 법인전환해도 세제혜택의 적용이 가능할까요. 결론부터 말씀 드리자면 가능합니다. 
 
건물을 철거하는 등 건물을 사용할 수 없어 임대업에 사용할 수 없는 상태라면 세제혜택을 적용할 수 없겠죠. 다만 언제라도 임차인만 있다면 임대업에 사용할 수 있으나 단지 임차인이 없어 공실 상태에 있는 것이라면 이는 임대사업에 사용하고 있는 것으로 보아 세제혜택을 주고 있습니다.
 
법인전환과 관련한 세제혜택은 충족해야 할 사전요건과 법인전환 후 유의해야 할 사후관리 규정들이 있으며, 이에 대한 면밀한 검토 없이 진행할 경우 세금을 추징당하는 등의 위험이 있습니다. 따라서 전문가와 상담을 통해 본인의 사업계획에 따른 철저한 사전 준비 및 사후 관리가 필요합니다. 
 
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