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[절세꿀팁]상속 부동산 팔기 전에 처리할 일
이상원 기자 l

입력시간 | 2018-10-08 17:06

전문가에게 듣는 세금절약 노하우
박지연 세무사 "오래된 상속재산, 감정평가 받으면 절세"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]
 
집이나 건물, 토지 등 부동산을 상속 받은 경우 당장의 상속세도 중요하지만 추후 상속재산을 팔 때 양도소득세도 중요한 문제입니다. 상속 당시의 부동산 가격이 취득가격이 되기 때문에 상속재산의 가치가 어떻게 평가되는지에 따라 상속세는 물론 이후의 양도소득세도 달라질 수 있거든요.
 
이 때 유사매매사례가 없는 상속재산의 경우는 감정평가를 받아두면 절세할 수 있는 길이 열린다고 하는데요. 상속·증여 전문 박지연 세무사(세무회계 여솔)에게 감정평가를 통한 절세방법을 들어봤습니다.
 
▲ 사진 : 이상원 기자/lsw@
 
- 상속 부동산은 어떻게 평가 하나
▲ 상속재산은 기본적으로 시가로 평가합니다. 흔히 납세자들은 시가를 매매가로만 생각하는데요. 세법에서는 상속개시일(사망일) 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매·감정·수용·경매가 있는 경우를 모두 시가로 볼 수 있도록 하고 있어요. 그리고 상속재산과 유사한 다른 재산의 매매가액도 시가로 보고 있죠. 이걸 유사매매사례가액이라고 해요. 유사매매사례가액으로 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가를 평가하게 돼 있는데요. 대부분 기준시가는 매매사례가액보다는 낮기 때문에 상속재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 상속세부담이 크게 달라질 수 있겠죠.
 
- 상속세 부담을 줄이려면 기준시가로 신고해야 하나
▲ 상속세부담만 생각하면 기준시가로 신고하고 싶겠지만 부동산 중에서도 대단지 아파트는 유사매매사례가 많아서 기준시가를 적용하기 어려워요. 유사매매사례가액이 많은 거죠. 아파트도 평형이나 구조, 학교나 상가와의 거리 등에 따라 시가가 다를 수밖에 없는데요. 같은 단지 내에서도 전용면적과 기준시가가 5% 이내의 차이만 있다면 유사사례로 보도록 규정돼 있어서 대부분 대단지 아파트들은 유사매매사례가액을 쉽게 찾을 수 있습니다.

- 유사매매사례는 납세자가 찾나
▲ 그렇습니다. 납세자가 상속세 신고를 할 때 직접 찾아서 상속재산을 평가해야 하는데요. 보통은 상속세 신고를 세무사에게 맡기기 때문에 세무사들이 찾죠. 유사매매사례가액은 상속개시일 전후 6개월 내의 사례에 한해 적용할 수 있는데, 상속세 신고일까지만 적용한다는 특징이 있어요. 사망일 후 5개월이 지나도 유사매매사례가 없어서 기준시가로 신고했다면 남은 신고기한(상속개시 후 6개월)에 유사매매사례가 나왔더라도 납세자 예측가능성을 위해 신고된 기준시가를 인정해준다는 것이죠.

- 가장 싼 매매사례를 적용하면
▲ 유사매매사례가액이 여러 개인 경우에는 상속개시일에 가장 가까운 계약일의 거래금액으로 평가해야 해요. 세부담을 줄이기 위해 가장 싼 것을 임의로 적용할 수는 없죠. 그리고 유사매매사례가액은 해당재산의 매매가액 등이 없는 경우에만 보충적으로 적용하는 방법이라는 것을 알아둬야 합니다. 매매·감정·수용·경매가액은 평가된 금액이지만 유사매매사례가액은 유사한 거래가액일뿐이니까요. 만약 유사매매사례가액과 매매·감정·수용·경매가액이 동시에 존재한다면 유사매매사례는 적용하지 않고 매매·감정·수용·경매가액 중 상속개시일에 가장 가까운 가액이 적용됩니다.
 
- 유사매매사례가 없는 경우는
▲ 단지가 작은 아파트나 토지, 건물, 상가 등은 유사매매사례를 찾기 어렵기 때문에 기준시가로 신고를 하게 됩니다. 문제는 이 때 기준시가가 실거래가액보다는 크게 낮다는 것인데요. 당장의 상속세는 적게 낼 수 있지만 추후 양도소득세 부담이 생길 수 있습니다. 그래서 상속재산을 나중에 양도할 계획이라면 상속세를 신고할 때 감정평가를 받아 상속재산의 가치를 높여두는 게 유리합니다. 미래의 양도소득세 부담을 줄이는 방법이죠.
 
- 감정평가는 어떻게 하나 
▲ 감정평가법인 2곳에 의뢰해서 2가지 감정평가액을 받으면 그 평균가액을 시가로 인정해주는데요. 2018년 4월 이후부터는 기준시가 10억원 이하인 경우에는 감정평가를 1곳에서만 받아도 인정해주고 있어요. 다만, 납세자가 신고한 감정가액이 유사매매사례가액의 90%보다 낮은 경우에는 세무서장이 재감정할 수 있어요. 상속세 회피를 위해 감정평가사와 납세자가 짬짜미 하는 사례를 막기 위해서죠.

- 감정평가를 받는 게 항상 유리한가 
▲ 개별 사안에 따라 절세에 유리한 조건이 다릅니다. 배우자가 있는지, 상속인이 몇 명인지, 상속배분은 어떻게 할 것인지, 또 부동산 외 총 상속재산은 얼마인지 등에 따라 각각의 시뮬레이션을 진행해봐야 하는데요. 상속세와 양도소득세는 공제금액과 계산구조, 세율도 달라서 예상 양도가액, 양도시기 등에 따라 감정평가의 유불리가 달라질 수 있습니다. 상속 설계에 따라 절세할 수 있는 방법도 다양하기 때문에 전문가인 세무대리인을 통해 컨설팅을 받아보는 것이 가장 좋겠죠.
 
- 감정평가가 유리한 경우는
▲ 상속인 중에 피상속인의 배우자가 있고 상속 부동산이 시가로 10억원이 채 안되는 경우에는 감정평가를 받아서 상속가액을 높여서 상속세를 신고하는 것이 절세에 도움이 될 겁니다. 배우자가 있으면 기본공제 5억원과 배우자공제 5억원까지 10억원의 상속공제가 가능하거든요. 이 경우 기준시가로 신고해도 상속세 혜택을 볼 것이 없기 때문에 감정평가를 받아 상속취득가액을 올려 두는 것이 추후 양도소득세도 줄이는 방법입니다. 10억원이 안되는 주택 1채 정도만 물려받았다면 감정평가를 받는 것이 유리하다는 거죠.
 
- 상속받자마자 양도하는 경우 주의할 점
▲ 상속도 취득이기 때문에 상속 받은 부동산을 양도하기 위해서는 먼저 상속인이 상속등기를 해야 합니다. 취득세 납부와 함께 상속등기를 하고 다른 상속재산과 함께 상속세를 신고해야 하죠. 그리고 나서 양도에 따른 매매등기를 하고 양도소득세를 신고해야겠죠.
 
상속개시일로부터 6개월 이내에 양도하는 경우 양도가액이 상속재산가액이 된다는 점도 주의해야 합니다. 기준시가나 유사매매사례가액으로 상속재산을 평가해서 상속세를 신고했다고 하더라도 상속개시일로부터 6개월 이내에 해당 부동산을 양도한다면, 그 매매가액이 곧 시가가 되고 동시에 상속재산평가액이 됩니다. 이 경우 상속세를 수정신고해야 하겠죠. 물론 이 경우 상속 취득가액이 상속재산가액이고 양도가액과 동일하기 때문에 양도차익이 없어서 양도세는 나오지 않습니다.

- 오래 전에 상속받은 재산도 감정평가를 활용할 수 있나
▲ 소급해서 감정을 받을 수 있습니다. 상속세 신고 당시 시가를 산정하기 어려워 기준시가로 신고했는데 나중에 양도세 부담이 너무 크다면 과거 신고한 기준시가가 아니라 감정평가를 통해 시가를 다시 산정해서 상속세를 조금 더 내는 대신 양도세를 크게 줄이는 방법이 가능합니다.

소급감정에 대해 국세청과 조세심판원은 신고기한이 지난 후에 소급감정한 가액은 시가로 인정할 수 없다는 입장이었지만 대법원은 다르게 판단했어요. 감정평가 기준일이 중요한 것이지 감정평가를 의뢰한 날짜는 중요하지 않다는 게 대법원의 판단입니다.
 
- 소급감정 받을 때 유의할 점은
▲ 과거 기준시가로 상속세를 신고한 부동산을 소급감정 받는 경우 상속재산가액 증가에 따라 추가로 상속세가 발생할 수 있어요. 수정신고에 따른 가산세도 고려해야하고요. 상속재산평가에 차이가 있어서 수정신고하는 경우 과소신고가산세(10%)는 없지만, 연체이자 성격의 납부불성실가산세(연 10.95% 정도)는 내야합니다. 

상속된 지 10년이 넘은 경우에는 국세부과제척기간(무신고시 15년)이 지났기 때문에 어차피 상속세가 없겠지만, 수정신고일이 부과제척기간 이내이고 추가로 낼 세금이 있다면 상속세 본세와 납부불성실가산세를 부담해야 합니다. 이걸 고려하고도 양도세 절감액이 크다면 충분히 소급감정을 해볼만한 가치가 있겠죠.
 

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