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다가구주택 불법 개조하면 양도세 더 낸다
임명규 기자 l

입력시간 | 2018-02-07 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

오가구 사장은 15년 전 주상복합건물(지상5층·지하1층)을 취득했다. 당시 3~5층은 다가구주택이었고 1·2층과 지하1층은 근린생활시설이었다. 

취득한 지 1년이 지난 후 오 사장은 주택보다 주택 이외의 면적이 10평 가량 더 커서 근린생활시설 부분은 양도소득세를 비과세받을 수 없다는 사실을 알았다. 건물 전체를 비과세 받으려면 주택면적이 단 한 평이라도 더 커야 된다는 얘기를 듣고, 2층 일부 약 20평을 주거용도로 개조해서 임대를 주고 재산세도 주택으로 납부해 왔다. 

오 사장은 이 건물을 13억원에 양도하면서 1세대1주택자 특례 규정에 따라 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 1000만원의 양도세를 납부했다. 그런데 최근 세무서로부터 양도세 특례에 대해 소명하라는 안내문을 받았다. 

국세청 업무감사에서 오 사장의 건물 중 2층 일부 근린생활시설이 주택으로 불법 용도변경됐기 때문에 건물 전체를 비과세받을 수 없다는 판정을 받은 것이다. 결국 오 사장은 본인이 거주한 5층만 비과세가 가능하다는 통보를 받았다. 

국세청은 이 사례와 같이 불법으로 용도를 변경해서 다가구주택 기준(19가구 이하, 660㎡ 이하로서 3층 이하의 주택)을 위반한 다가구주택은 단독주택이 아니라 공동주택으로 보아 전체 다가구 중 가장 넓은 면적만 1주택으로 인정하여 비과세가 된다고 보고 있다.

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

다가구주택은 건축법상으로는 단독주택이지만, 공동주택인 다세대주택과 건축방법은 동일하다. 전용부분은 가구당 독립된 주거용으로 사용할 수 있게 돼 있고 복도나 계단은 공동으로 사용한다. 주택의 기능 등은 다세대주택과 거의 동일하지만 소유권에 관한 등기는 차이가 있다. 다세대주택은 세대별로 구분등기를 하지만 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 등기한다.

원래 다가구주택은 건축법에 따라 세법에서도 단독주택으로 취급했지만, 고급주택에 해당돼 취득세가 중과세되는 문제가 있었다. 뿐만 아니라 국민주택 규모(85㎡)를 초과한다는 이유로 부가가치세도 추가로 과세됐다. 

그래서 법원은 다가구주택이 서민용 주택임을 감안해 단독주택으로 취급해 고급주택으로 취득세를 중과세하고 부가가치세를 부과하는 것은 부당하다고 판시했다. 사실상 가구별 면적을 기준으로 과세하는 것이 타당하다는 것이다. 이에 과세관청은 원칙적으로 다가구주택을 공동주택으로 보도록 관련규정을 개정했다.

다가구주택을 세법상 공동주택으로 취급하니 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 문제가 발생했다. 즉 다가구주택을 공동주택으로 취급하므로 본인이 거주한 면적 또는 가구당 면적 중 가장 넓은 면적만을 비과세받게 되고, 임대용으로 사용되는 단독주택과 형평성이 맞지 않게 된 것이다. 

이런 불공평을 시정하기 위해 다가구주택을 원칙적으로 공동주택으로 보지만 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때는 일괄로 양도할 경우 단독주택으로 보도록 특례 규정을 뒀다.

단, 다가구주택 기준에 맞게 건축된 주택에 한해 단독주택으로 본다는 단서가 있다. 다가구주택 기준을 위반해 건축된 경우는 일괄로 양도를 하더라도 단독주택으로 인정받을 수 없고 공동주택으로 취급되므로 각별히 주의해야 한다.

*절세 Tip
다가구주택은 단독주택으로 건축하더라도 세법상 공동주택으로 취급된다. 다만 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용할 때는 다가구주택 기준에 적합한 건물만 단독주택으로 인정되고 다가구주택 기준에 어긋난 건물은 공동주택으로 인정된다. 비과세를 조금 더 받으려고 다가구주택을 불법으로 용도변경하면 혹을 떼려다 혹을 붙이는 격이 된다.
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