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일시적 2주택의 함정을 피하라
임명규 기자 l

입력시간 | 2018-01-09 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

청소년문화센터 센터장을 맞고 있는 오 센터장은 결혼생활 10년 만에 아파트를 분양받아 2014년 11월에 입주했다. 입주한 지 얼마 지나지 않아 전주에 사는 친정아버지로부터 연락이 왔다. 전주의 아파트 소유권을 오 센터장에게 넘겨주겠다는 전화였다. 

친정아버지는 5남매 자식 중 장녀인 오 센터장이 그나마 믿을만한 자식이라고 여겨 증여를 결심한 것이다. 오 센터장은 2015년 5월에 아파트 소유권을 넘겨받았다. 해당 아파트는 지방이라서 기준시가가 높지 않았고 증여세도 조금만 부담하면 됐다. 

그런데 지난 6월 오 센터장은 친구가 단독주택을 시세보다 10% 이상 낮게 급매한다는 소식을 들었다. 친구집에 자주 가봤기 때문에 주변 환경도 좋고 친환경 목조주택으로 지은 집이라 욕심이 났다. 

다행히 3년째 살고 있는 아파트는 주변 편의시설도 많고 학군도 괜찮아서 팔려고 내놓으면 금방 팔릴 수 있을 것 같았다. 하지만 집이 2채라서 양도소득세가 나올까봐 걱정이 앞섰다. 

세무서에 전화해서 친정아버지의 아파트를 증여받고 2년 정도 지났는데 지금 팔 경우 비과세를 받을 수 있는지 물었다. 세무서 직원은 증여받은 날로부터 3년 이내만 양도를 하면 비과세를 받을 수 있다고 했다. 오 센터장은 세무공무원의 답변을 들었으니 더 알아볼 필요도 없다고 생각해서 살던 아파트를 매물로 내놨고 1주일 만에 팔렸다. 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

지난 7월 잔금처리를 하고 단독주택을 사서 이사를 했다. 그래도 조금 찜찜한 구석이 있어서 절세왕 세무사를 찾아갔다가 충격적인 답변을 듣게 됐다. 오 센터장은 양도세 비과세를 받을 수 없다는 것이다.  

일시적 1세대2주택 비과세 규정에는 함정 같은 요건이 있어서 전문가들도 실수를 한다. 새 주택 취득시기 제한이 있는데, 종전주택 취득 후 1년이 지난 다음에 새로운 주택을 취득해야 한다. 오 센터장은 아파트를 취득(2014년 11월)하고 1년 이내에 친정아버지 아파트를 증여(2015년 5월)받았으므로 일시적 1세대2주택 비과세 요건을 위배했다.

이 규정은 본래 1주택 소유자가 주택을 먼저 양도 하고, 새로운 주택을 나중에 취득해야 하는데 본인이 거주할 주택을 먼저 취득한 다음 종전주택을 나중에 처분하도록 편의를 봐주기 위해 도입된 규정이다. 부동산 대책에서 비과세 요건을 강화하거나 완화시킬 때 함께 개정된 규정이다. 비과세 강화대책에서는 중복보유기간을 단축하고 완화대책에서는 연장한 것이다.

2012년 6월 29일 이후부터 비과세 완화대책으로 비과세 요건을 보유기간 3년에서 2년으로 단축하고 일시적 1세대2주택 중복기간도 2년에서 3년으로 연장했다. 

이렇다보니 매년 1주택이 비과세 될 수도 있는 상황이 가능하게 되고, 비과세 규정이 주택 투기수단으로 악용될 수도 있다고 본 것 같다. 그래서 종전주택을 보유한 지 1년이 지나서 새로운 주택을 취득해야 한다는 요건이 추가됐다.

또다른 요건으로 종전주택은 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 양도하고, 양도하는 종전주택은 비과세 요건을 충족해야 한다. 상담을 해준 세무공무원마저도 양도기한이 2년에서 3년으로 연장된 것만 알았다가 잘못 상담을 해줘서 황당한 과세를 받은 사례다.

*절세 Tip
일시적 1세대2주택 특례에서 종전주택을 취득하고 1년이 지난 다음에 다른 주택을 취득해야 한다는 요건은 5년 이상 거주한 장기임대주택을 분양받은 경우와 공익사업에 협의 매수 또는 수용되는 경우에는 적용하지 않는다.

일시적 1세대2주택 비과세 특례규정은 1주택 소유자가 다른 주택을 취득해 2주택이 된 경우를 요건으로 하고 있다. 그렇다면 2주택 소유자가 다른 주택을 취득해 1세대3주택이 되어서 그 중 1주택을 양도하고 양도세를 과세 받은 다음, 남은 2주택이 일시적 1세대2주택 요건이 되므로 특례규정을 적용받을 수 있을까? 아니면 1주택자가 다른 주택을 취득해야 하는 조건을 위반했으므로 특례규정을 적용받을 수 없을까?

당초 국세청은 특례규정을 받을 수 없다는 입장이었다. 그러나 양도세는 양도일에 해당 규정의 요건을 따라야 한다는 법원의 판단을 받아들여 기존 유권해석을 변경했다. 2주택자도 다른 주택을 취득해 1주택을 양도했다면 1주택자가 다른 주택을 취득한 것과 동일하니 특례규정을 적용받을 수 있다는 것이다. 

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