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[절세꿀팁]"다가구주택 1개 동도 1주택입니다"
이상원 기자 l

입력시간 | 2017-12-08 13:56

전문가에게 듣는 세금절약 노하우
유수진 세무사 "8월3일 이후 취득주택 거주요건 갖춰야"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]
 
한 가족이 집을 한 채만 보유하고 있는 경우, 즉 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세를 비과세하고 있는데요. 양도차익 전체에 대해 세금을 내지 않는 상당한 혜택이기 때문에 관심이 많습니다. 하지만 이 때도 일정한 요건을 갖춰야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것을 알아야 합니다.
 
최근에는 부동산 대책으로 일부 비과세 요건이 강화되기도 했는데요. 유수진 이촌플러스 세무법인 대표에게 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택에 대해 물어봤습니다.
 
▲ 사진 : 이명근 기자/qwe123@
 
-1세대 1주택자는 무조건 양도소득세를 안내나
▲2년 이상 보유해야 하는데요. 지난번 8.2 부동산 대책으로 보유뿐만 아니라 거주요건도 추가가 됐어요. 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등 이 세곳에 포함되는 주택은 2년이상 보유하고 2년 이상 거주해야만 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.
 
또 1주택이라도 주택가격이 9억원을 넘으면, 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다. 예를 들어 6억원에 산 주택이 5년 뒤 10억원이 됐다고 가정하면 실제 양도차익은 4억원이지만 양도가액 10억원에서 9억원 초과분이 차지하는 비율이 10%이니까 4억원의 10%인 4000만원에 대한 양도소득세만 부담하면 되는 겁니다.
 
-조정대상지역이면 무조건 거주요건을 갖춰야 하나
▲내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 거주요건을 따지는데요. 올해 8월 2일에 발표된 정책이라서 8월 3일 이후에 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구에서 취득한 집만 해당됩니다. 8월 3일 이후에 이 지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건을 갖춘 후에 양도해야만 비과세 혜택을 받을 수 있겠죠.
 
-1세대란
▲1세대는 세대주와 배우자가 거주하는 주소지에 함께 사는 직계존비속 및 형제자매들로 구성된 가족단위를 말해요. 특히 1세대 해당 여부는 주택을 양도하는 날을 기준으로 판정하는데요. 주민등록상 가족과 실제 생계를 같이 하는 가족현황이 다를 경우에는 실제 현황에 따라 판단합니다.
 
원칙적으로 1세대는 배우자가 있어야 하지만 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 종합소득이 중위소득 40% 이상으로 독립생계를 유지할 수 있는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 인정됩니다.
 
-일시적 2주택도 1주택으로 인정해주는데
▲맞습니다. 이사 등의 대체취득을 이유로 2주택자가 된 경우는 일시적인 2주택으로 보고 3년 동안은 1주택과 동일하게 간주합니다. 그래서 3년 내에 기존 주택을 팔아야만 일시적이라는 것이 인정되죠. 이사 외에도 혼인이나 부모를 모시기 위한 동거봉양, 상속 등의 이유로 불가피하게 2주택이 된 경우에도 일시적인 2주택으로 봅니다.
 
-일시적으로 3주택이 된 경우는 
▲3주택은 대체취득이라 하더라도 일시적인 것으로 인정 받을 수 없어요. 일시적 3주택이라는 건 없습니다. 다만 깊게 들어가면 혼인과 동거봉양, 상속 등 불가피한 상황이 중복해서 발생하는 경우에는 일시적인 것으로 인정될 수 있어요. 결혼해서 2주택이 되자마자 상속이 발생해서 3주택이 된 경우가 그런 경우죠. 일시적 3주택은 과세관청의 판단이 필요한 사항입니다.
 
-반드시 1주택인 상태로 2년간 보유해야 하나
▲많은 분들이 오해하는 것 중 하나가 2년 넘게 계속해서 1세대 1주택으로 보유하고 있어야 하는가 하는 것인데요. 그렇지 않습니다. 10채를 보유하고 있더라도 9채를 팔고 나머니 1채를 딱 하루만 1주택으로 지내도 그 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있어요. 
 
1주택인 그 집 자체를 2년 넘게 보유했었는가가 중요하지 2년 넘게 1주택이었는가는 필요 요건이 아닙니다. 많은 분들이 "내가 계속 2주택자였는데 1주택 비과세 혜택을 받아도 될까"하며 좀 찜찜해 하는데요. 규정이 헷갈려서 그런 겁니다. 1주택으로 2년간 보유해야 하는 것이 아니라 2년간 보유했던 집이 1주택인 경우여야 하는 것이죠.
 
-2주택이라면 둘 중에 뭘 먼저 팔아야 하나
▲일시적 2주택인 경우에는 기존주택을 먼저 팔아야 하지만 그냥 2주택인 경우에는 양도차익이 큰 것을 나중에 팔아야 합니다. 그래야만 1세대1주택 비과세 혜택을 크게 받을 수 있겠죠.
 
양도소득세가 1년 단위로 양도차익을 합산해서 계산된다는 것도 많은 분들이 잘 모르고 있는 부분인데요. 올해 2채를 다 팔면 2채의 양도차익을 합산해서 양도소득세를 매기는 것이죠. 그래서 손해본 것과 이익이 난 것을 같은 해에 팔면 양도차익이 상쇄되는 효과가 있어요. 양도차익이 3억5000만원인 집과 양도차익이 마이너스 3억원인 집을 1과세기간 내에 팔면 양도차익이 5000만원인 집을 1채 판 것과 같은 결과가 나오는 것이죠.
 
이 때에도 순서에 따라 세금이 크게 달라질 수 있는데요. 손해가 난 집을 먼저 팔면 나중에 파는 집은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 양도소득세를 한푼도 안낼 수가 있습니다.
 
-매매 시점에서 주의할 점은
▲허위계약서를 주의해야 하는데요. 매도자가 1주택인 경우에는 어차피 본인은 양도소득세가 면제되니까 사는 사람을 배려해서 매매가격을 실제보다 올려서 작성하는 업(UP)계약을 해주는 경우가 있을 수 있어요. 비과세 대상자를 이용한 탈세인데 실제로 이런 경우가 종종 있습니다. 하지만 나중에 허위계약서 작성 사실이 확인되면 비과세 적용을 받지 못할 수 있습니다. 절대 허위계약서를 써서는 안되겠죠.
 
-다가구주택도 1주택으로 보나
▲맞습니다. 다가구 주택은 하나의 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 다가구주택은 구분등기가 되지 않기 때문에 1개 동을 1주택으로 보거든요. 겸용주택이라고 해서 1층에 상가가 있고 2~3층에 원룸 등이 있는 경우에도 1층 상가보다 윗층의 주택면적이 넓은 경우에는 전체를 다 1주택으로 봐서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
 
다만 다세대주택은 하나하나가 다 구분등기가 되기 때문에 1주택이 아니죠. 10가구가 살면 10주택이 되는 겁니다. 요즘 많이 나오는 도시형 생활주택은 대부분 다세대주택이죠. 집을 지을 때부터 이런 부분을 고려하면 추후 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
 
-1주택인데 상가도 보유하고 있다면
▲상가만 따로 보유하고 있는 경우에는 상관이 없습니다. 상가는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 1주택으로 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 다주택자에 대한 규제가 많아지는 요즘에는 투자처로 주택보다는 상가를 찾는 분들이 많아요.
▲ 사진 : 이명근 기자/qwe123@
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