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겸용주택 팔 때 숨겨진 '주택'을 찾아라
임명규 기자 l

입력시간 | 2017-12-04 18:11

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

주택과 기타건물의 면적이 동일한 겸용주택을 양도할 때 세금을 한 푼도 안내는 방법이 있을까. 

나겸용 사장은 20년 전 그린벨트에 나대지를 구입해 이축권(인근 지역으로 옮겨 건물을 지을수 있는 권리)을 사서 건물을 지었다. 비록 돈이 많이 들긴 했지만 주변이 산으로 둘러 싸여 있어 음식점을 운영하기도 좋고 살기도 좋은 곳이라 가족들도 만족스러워 했다. 

신축한 2층 건물 중 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 사용했다. 1층에는 본인이 직접 보신탕 식당을 운영했고 2층에서는 가족들이 거주했다. 건축 당시에는 세법 지식이 없어서 1층과 2층을 같은 면적으로 지었다. 보유하던 건물이 보금자리지구로 지정되면서 A공사에 수용됐다. 

보상가액으로 28억원을 받았는데 식당을 관리해주는 세무사에게 양도소득세를 계산해 보니 3억원이나 나왔다. 양도소득세가 이렇게 많이 나오는 이유는 1층 근린생활시설과 2층 주택 면적이 동일해서 2층 주택부분만 비과세를 받기 때문이라고 했다. 만일 1층보다 2층 주택 면적이 조금이라도 넓었으면 전체를 주택으로 봐 양도세도 9000만원으로 줄일 수 있었다. 
▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

이런 세금상식 없이 건물을 지은 것에 대해 한탄하며 세금으로 고민을 하던 중 보상대책위원회 임원을 만났다. 자신의 세금 문제를 털어놓았더니 해당 지구의 보상 관련 세무를 전담해 주는 절세왕 세무사를 소개해줬다. 절세왕 세무사는 사업시행자로부터 통보받은 지장물보상내역서를 꼼꼼히 살펴봤다. 예상대로 절세할 수 있는 착안사항을 보고 3일 후에 현장을 확인하러 갔다. 

절세왕 세무사는 현장에 답이 있다는 걸 경험으로 알고 있었다. 세무사는 지장물보상내역서에서 무엇을 보았고, 현장에서는 또 무엇을 확인했을까. 

한 건물에 주택과 주택 이외의 용도로 사용되는 건물이 함께 있는 건물을 '겸용주택'이라 한다. 겸용주택은 세법상 원칙적으로 용도대로 취급된다. 즉 주택은 주택으로, 기타건물은 기타건물로 본다. 

다만 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 주택면적이 주택 이외 면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로 본다. 이 특례규정은 비과세 범위를 확대해서 납세자에게 유리하게 적용해 주기 위한 특례다. 

그러므로 주택면적이 상가 면적보다 적은 경우라고 하더라도 주택을 상가로 보지 않는다. 또한 다주택자 중과세 규정을 적용할 때는 주택이 상가보다 크더라도 전체를 주택으로 봐 중과세를 하지 않는다. 즉 주택 부분만 주택으로 보아 중과세를 한다.

1세대1주택 비과세를 적용할 때 겸용주택을 양도하는 경우, 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 보고 양도세를 비과세한다. 하지만 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봐 양도세를 비과세한다. 

절세왕 세무사는 사업시행자의 지장물보상내역서를 유심히 살펴봤다. 1차로 지장물보상내역서는 수용대상토지 지상에 있는 모든 지장물(건축물도 포함됨)이 상세하게 기록돼 있다. 즉 재산적 가치가 있는 건물이나 담장 등 시설물은 물론 나무·과수목이나 포장공사까지도 모두 보상가액을 산정하여 목록별로 보상금을 지급한다. 그는 우선 건물의 1층 면적과 2층 면적이 다르게 산정된 점을 알아내고, 1층에서 2층으로 별도 계단과 2층에서 옥상으로 올라가는 철제 계단을 따로 명시해 보상금이 지급된 사실도 확인했다. 

현장에 가서 지장물보상내역서와 현황을 확인해보니 1층 근린생활시설을 신축당시 현황대로 유지하고 있었지만 2층 주택부분은 방 일부를 확장하느라 약 2평을 무허가로 증축했다. 또한 1층에서 2층으로 올라가는 계단을 외부로 별도 설치했는데 외부계단은 건축면적에서는 제외됐다. 

절세왕 세무사는 지장물보상내역서와 현장 확인을 통해 공부상에는 없는 주택으로 실제 사용된 면적을 찾아냈다. 결국 주택면적이 상가면적보다 크다는 사실을 입증해 전체를 주택으로 인정받을 수 있었다. 

*절세 Tip
1세대1주택 양도세 비과세를 적용할 때 그 용도의 구분은 실질에 따라 판단한다. 겸용주택의 경우 건축물 대장상 상가면적과 주택면적이 동일하거나 주택면적이 더 작은 경우, 전체를 주택으로 비과세를 받기 위해서는 주택으로 볼 수 있는 면적들을 찾아내는 것이 중요하다. 건물을 잘 살펴보면 주택으로 볼 수 있는 다음의 숨은 보석들을 발견할 수 있다.

① 1층은 상가, 2층은 주택일 때 2층으로 올라가기 위해 지어진 2층 전용 계단 
② 주택으로 개조해 주거용으로 사용한 옥탑방
③ 주거전용보일러가 설치된 지하실
④ 불법 증축한 주택이나 불법으로 용도변경한 주거용건물

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