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[알쏭달쏭 세금]주택임대사업 '4년 or 8년'
이상원 기자 l

입력시간 | 2017-11-23 08:24

[임대사업자 편]의무임대기간에 따른 세제혜택 차이
임대료 인상 제한과 임대의무기간 유지는 필수

▲ 그래픽 : 변혜준 기자/jjun009@
 
다주택자 규제가 강화되면서 주택임대사업자 등록을 고민하는 사람들이 늘고 있다고 합니다. 각종 세금 감면혜택이 있는 데다 당장 집을 팔지 않고도 양도소득세 중과 규제를 피할 수 있으니까요.
 
그런데 주택임대사업에 대한 고민은 다시 일반주택임대와 준공공주택임대 중에 선택을 해야 하는 고민으로 이어집니다. 세제혜택을 받기 위해서는 둘 중 하나를 선택해야 하는데 두 종류의 차이가 적지 않거든요. 
 
가장 중요한 차이는 의무임대기간입니다. 일반주택임대는 '4년간' 의무적으로 임대사업을 하는 조건으로 세제혜택을 주는 것이고, 준공공주택임대는 '8년간' 의무적으로 임대사업을 하는 조건으로 세제혜택을 주는 것이죠.
 
4년이든 8년이든 의무임대기간을 감당할 수 있는지가 선택의 최우선 기준이 될테지만 그 이후에 받을 수 있는 세제혜택이 적지 않다는 것이 고민의 깊이를 더해줍니다.
 
그래서 일반주택임대와 준공공주택임대의 차이점을 한눈에 볼 수 있도록 비교·정리해봤습니다.
 

*TIP1
임대주택 세제혜택은 국민주택규모 이하의 작은 주택인 경우에만 주어집니다. 임대사업을 하면서 세제혜택도 받으려면 애초에 작은 규모의 주택을 매입하거나 신축하는 것이 중요하겠죠. 주택규모가 작을수록 혜택이 큽니다.
 
*TIP2
취득세는 100% 감면조건에 해당되더라도 최대 200만원까지만 감면됩니다. 6억원 이하인 60㎡이하 주택은 취득세율이 1%이니까 주택가격 2억원까지는 취득세를 전액 면제 받을 수 있겠습니다.
 
*TIP3
종합부동산세 합산배제 혜택은 5년 이상 임대한 경우부터 적용됩니다. 따라서 일반주택임대로 종부세 합산배제혜택을 받으려면 4년 의무기간이 끝나더라도 1년은 더 임대를 줘야합니다. 일반주택임대사업을 하다가 의무기간이 끝났다고 해서 임대사업을 그만두거나 임대주택을 팔아버리면 4년동안 받았던 종부세 합산배제 혜택을 토해내야 합니다.
 
*TIP4
일반주택임대의 경우 6년 이상부터 보유기간이 1년 늘어날 때마다 장기보유특별공제(장특공제)율에 2%포인트씩 추가공제율이 적용됩니다. 또 준공공주택임대는 여기에다 8년 이상 보유시 20%포인트를 추가공제합니다. 똑같이 8년 보유시 주택임대사업자가 아닌 사람의 장특공제율은 24%이지만 일반주택임대사업자는 30%, 준공공주택임대사업자는 50%가 적용되는 것이죠.
 
*TIP5
연 5% 임대료(임대보증금+월임대료) 인상 제한은 일반주택임대와 준공공주택임대 모두 적용되는데요. 최초 임대료 대비 연간 5% 이상 임대료를 올릴 수 없다는 조건이기 때문에 중도에 세입자가 바뀌었다고 하더라도 달라지는 건 없습니다. 최초에 설정한 임대료 이후 1년 단위로 5%씩 인상을 제한한다는 규정이죠. 물론 임대사업 첫 해 임대료는 사업자가 결정할 수 있습니다.
 
*TIP6
준공공주택임대사업을 시작했다면 8년만 하고 중단하기 보다는 2년을 더 채우는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리합니다. 준공공주택임대사업자에 한해서만 10년 임대유지시 양도소득세를 100%면제해 주는 혜택이 있으니까요.  다만 추가로 채우는 2년 동안에도 임대료 인상율은 5%로 제한됩니다.
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