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[절세꿀팁]신축 임대사업은 소형주택이 `답`
이상원 기자 l

입력시간 | 2017-11-17 14:23

전문가에게 듣는 세금절약 노하우
윤나겸 세무사 "장기 임대하면 세제혜택 최대로 받아"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]
 
8.2 부동산 대책으로 다주택자에 대한 세금부담이 크게 늘어났죠. 대신 임대사업자에게 주어지는 세제 혜택은 오히려 늘고 있습니다. 시세차익을 노리고 집을 보유하지 말고, 임대사업자로 등록해서 당당하게 세금을 내고 임대사업을 하라는 메시지죠. 
 
임대사업자에 대한 혜택이 늘어난 덕분에 임대사업을 시작하려는 사람들도 적지 않은데요. 주택을 사서 임대사업을 하는 경우도 있지만, 있는 땅에 주택을 지어서 임대사업을 하려는 사람들도 적지 않습니다. 
 
신축 임대사업이라고 하는데요. 이 때도 챙겨둬야 할 세금문제들이 적지 않다고 합니다. 신축 임대사업자에게 도움이 될 만한 세금상식을 건축세무 전문가인 윤나겸 세무사에게 들어봤습니다.
 
▲ 사진: 이명근 기자 qwe123@
 
- 신축 임대사업을 할때 알아둬야 할 세금문제는 
▲ 우선 집을 짓는 것도 취득이기 때문에 취득세를 내야한다는 점을 알아야 합니다. 내 땅에 집만 짓는 것인데 왜 취득세를 내냐고 반문하는 사람들이 가끔 있는데요. 토지에 대한 취득세는 냈지만 건축물에 대해서는 내지 않았기 때문입니다.
 
토지는 기본적으로 취득세율이 4.6%이고 그 위에 주택을 지으면 주택에 대한 취득세를 면적에 따라 2.96%(85㎡이하)나 3.16%(85㎡초과) 세율로 내야 합니다.
 
신축이 아니라 매입한 경우에는 토지와 주택을 하나로 보고, 면적에 따른 취득세율만 적용하니까 신축보다는 상대적으로 취득세를 적게 냅니다. 하지만 신축하는 경우에도 장기임대사업자(준(準)공공임대사업자)로 등록하면 60㎡이하는 취득세가 100% 감면되기 때문에 무조건 불리한 것은 아닙니다.
 
그밖에도 일단 주택을 취득하면 재산세, 종합부동산세(종부세)를 고려해야 하고요. 또 주택임대소득에 따른 종합소득세를 신고 납부해야 합니다.
 
- 임대소득은 무조건 신고 해야 하나
▲ 2018년 말까지는 임대소득이 2000만원 이하면 비과세되지만 2000만원을 초과하면 세금을 내야 합니다. 2000만원을 초과하더라도 1주택자는 비과세 되는데, 1주택자 중에 고가주택(9억원 초과) 보유자는 임대소득이 2000만원을 넘으면 세금을 내야 합니다. 
 
- 신축도 다세대, 오피스텔, 고시원 등 다양한데
▲ 다세대주택이나 빌라, 주거용 오피스텔은 기본적으로 주거용이어서 주택임대사업으로 구분되지만 고시원 같은 경우는 숙박업으로 구분된다는 점이 다릅니다. 주택임대사업은 부가가치세를 신경 쓰지 않아도 되지만 숙박업은 부가가치세를 신고납부해야 하거든요.
 
업종이 다르기 때문에 소득세를 내는 소득에서 경비로 인정해 주는 경비율도 차이가 납니다. 장부를 작성하지 않는 소규모 사업자들은 업종마다 정해진 경비율을 적용받아서 세금을 내는데요. 보통 신축해서 이제 막 사업을 시작한 경우는 단순경비율을 적용합니다. 그런데 숙박업은 단순경비율이 84.2%로 높은데 임대사업은 42.6%로 낮아서 상대적으로 소득세 부담이 커지죠. 
 
결국 소득세만 보면 숙박업종이 유리하지만 부가가치세까지 보면 임대사업이 더 유리한 상황이어서 어느 업종으로 시작할지는 개인의 소득 수준이나 임대소득 등을 감안해서 정하는 게 좋습니다. 
 
- 개인 임대사업자와 법인 임대사업자의 차이는
▲ 소득세율과 법인세율 체계가 달라서 소득 규모에 따라 장단점이 있는데요. 소득세율은 6단계인데 법인세율은 3단계여서 고소득자인 경우 소득세율을 적용하면 세 부담이 크고 법인세율을 적용하면 세금부담이 적어지는 것이죠. 예를 들어 소득이 2억원이라고 가정하면 개인은 38%가 넘는 세율을 적용받지만 법인은 10% 세율이 적용되거든요. 
소득세율은 현재 6단계인데다 내년부터는 7단계로 바뀌면서 고소득자의 세율이 더 높아져요. 그래서 임대소득 외에 다른 소득이 많으면 법인으로 사업을 시작하는 경우가 많습니다.
 
다만 법인은 임대소득세 외에도 신경 쓸 것이 많다는 점을 기억해야 합니다. 정관이나 주주총회 등 법에서 정한 절차 등을 따라야 한다는 복잡함이 있죠.
 
- 단기임대와 장기임대, 뭐가 더 유리한가
▲ 단기주택임대(일반임대)는 의무보유기간이 4년이고 장기주택임대(준공공임대)는 8년이에요. 단기임대는 4년만 보유하는 조건으로 취득세와 재산세를 감면해주고 장기임대는 8년 보유를 조건으로 취득세와 재산세를 감면해 줍니다. 
 
장기주택임대는 의무보유기간이 8년으로 길어서 '준공공'이라고 표현하는데요. 그래서 혜택은 단기주택임대보다 더 많아요. 특히 취득세와 재산세는 주택 크기가 작을수록 혜택이 큽니다. 재산세의 경우 40㎡이하는 전액면제, 60㎡이하는 75% 면제, 85㎡이하는 50% 면제죠.
 
한가지 팁을 드리자면 신축을 할 때 임대할 목적이라면 소형 주택을 짓는 게 좋습니다. 취득세와 재산세 감면혜택이 크니까요. 게다가 준공공임대사업으로 하면 양도소득세를 100% 감면 받을 가능성도 높아지죠. 8년 의무보유기간에 추가로 2년만 더 보유하면 양도세 전액 면제조건인 10년 보유요건을 채울 수 있으니까요.
 
다만 임대주택사업자는 임대료 인상률을 연 5%이하로 제한하기 때문에 서울 강남권처럼 임대료 인상폭을 크게 가져가는 곳에서는 임대의무기간이 긴 준공공임대를 꺼리는 편입니다. 임대료에 중점을 둘 것인지 세금감면에 초점을 맞출 것인지 미리 정하는 게 좋겠죠. 
 
- 단기임대를 장기임대로 바꿀 수 있나
가능합니다. 임대주택특별법 시행령이 바뀌면서 단기임대를 하다가 장기임대로 갈아탈 수 있게 됐습니다.
 
종전에는 단기임대로 의무보유기간 4년을 채운 후에 장기임대로 갈아타겠다고 하면 4년은 사라지고 장기임대 의무보유기간 8년을 처음부터 다시 채워야 했거든요. 하지만 지난 9월부터는 단기임대에서 장기임대로 바꾸면 단기임대 4년을 인정 받을 수 있게 됐습니다.
 
- 상가로 신축임대한다면
▲ 상가임대는 부가가치세와 소득세를 피하기 어렵습니다. 하지만 다주택 양도세 중과세율을 적용받지 않는다는 장점이 있죠. 상가는 주택이 아니라서 주택 수에 포함되지 않거든요.
 
보통 부동산 규제정책이 주택 위주로 정해지기 때문에 정치적인 요인의 영향도 적게받죠. 그래서 8.2대책이 나온 후 주택에 있는 돈을 빼서 상가로 돌리는 분들이 적지 않습니다. 올해까지는 중과세 배제를 받으니까 주택을 팔고 상가로 넘어가는 거죠.
 
결국 임대주택을 할거라면 사이즈가 작은 집을 지어서 장기임대를 해서 세금혜택을 많이 보는 것이 좋고요. 중대형이라서 세제혜택을 못 받을 것 같다면 상가 임대로 갈아타는 것이 좋습니다.
 
▲ 사진: 이명근 기자 qwe123@
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