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재건축 양도세 수천만원이 수억원 된 이유
임명규 기자 l

입력시간 | 2017-07-05 08:01

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

상장회사에 근무하는 박 이사는 회사동료의 소개로 서울 강남 중심가에 재건축되고 있는 아파트를 2005년 7월에 매입해 10년이 지난 작년에야 신축한 아파트에 입주했다. 

재건축사업기간이 길어지긴 했지만 12억원의 시세차익이 발생한 덕택으로 아내에게 인정받는 남편이 됐다. 더구나 비슷한 시기인 2005년 3월에 구입했던 회사동료는 그 아파트를 최근 양도했더니 15억원 가량의 시세 차익이 났음에도 양도소득세가 수천만원 밖에 안 나왔다고 한다. 
 
박 이사도 너무 고가인 아파트를 처분하고 강남변두리로 이사할 계획을 세웠다. 중개업소에 매물로 내놓고 세무사에게 문의했더니 지금 양도하면 양도소득세가 주민세를 포함해 5억원 가량 나온다고 했다. 박 이사는 얼마 전 아파트를 양도한 회사동료와 보유기간도 비슷하고 양도차익은 오히려 3억원이나 적은데 양도세를 더 많이 낸다는 사실을 납득할 수 없었다. 

 
▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

재건축아파트의 경우에는 권리변환일을 이해해야 한다. 즉 권리변환일 전까지는 부동산이지만 권리변환일 이후부터는 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이고, 재건축아파트에서 권리변환일 이후를 조합원입주권이라고 한다. 권리변환일 이전인 부동산을 취득한 경우에는 부동산의 보유기간은 종전부동산과 공사기간 및 신축아파트 보유기간 모두를 통산해 계산한다. 

즉 종전주택 취득일로부터 신축주택 양도일까지가 보유기간이 된다. 반면에 권리변환일 이후에 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)를 취득해 새로운 아파트가 준공된 이후에 양도한 경우에 아파트 보유기간은 준공일로부터 아파트 양도일까지로 계산한다.
 
박 이사가 취득한 아파트는 재건축사업이 시행되던 시기에 취득했는데 2005년 5월 16일에 사업시행인가가 났고 그로부터 2년 뒤에 관리처분계획인가가 났다. 재건축아파트의 경우 권리변환일은 시기별로 다른데 2003년 6월 30일 이전까지는 사업계획 승인일이었고, 2003년 7월 1일부터 2005년 5월 30일까지는 사업시행인가일이었으며, 2005년 5월 31일부터는 관리처분계획인가일이었다. 

따라서 박 이사는 2005년 5월 30일 이전에 사업시행인가가 났으므로 사업시행인가일이 권리변환일인데 2005년 7월에 취득했으므로 부동산이 아닌 조합원입주권을 취득한 것이다. 신축아파트를 양도한 경우 보유기간 계산은 준공일이 취득일이므로 결국 1년 미만 보유한 것으로 되어 비과세도 받을 수 없을 뿐 아니라 세율도 단기세율인 40%를 적용받게 된 것이다.
 
이에 반해 박 이사 회사동료는 권리변환일인 사업시행인가일(2005년 5월 16일) 이전인 2005년 3월에 종전아파트를 취득했다. 보유기간을 종전부동산 취득일로부터 신축부동산 양도일까지 기간으로 계산한다. 당연히 1세대1주택 비과세 요건을 충족했을 뿐 아니라 1주택자로 보유기간이 10년이 넘었으므로 장기보유특별공제를 80% 받게 되므로 양도소득세는 불과 수천만원밖에 되지 않았던 것이다.
 
권리변환일 이후에 조합원입주권을 취득했더라도 토지와 건물형태로 거래가 이루어질 수 있다. 소유권 이전 등기로만 보면 부동산을 취득한 것으로 볼 수도 있으나 부동산을 취득했는지 조합원입주권을 취득했는지는 소유권 이전 등기와 무관하게 권리변환일 이후에 취득했는지 아니면 권리변환일 이전에 취득했는지에 따라 양도차익 계산방법, 비과세 판단 시 보유기간 계산, 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 계산에 차이가 있다.
 
종전부동산을 양도하는 경우에도 권리변환일 이전에 양도하면 부동산 양도로 보아 양도차익계산과 비과세 규정을 적용한다. 권리변환일 이후에 양도를 한 경우에는 조합원입주권 양도에 해당돼 양도차익 계산과 비과세 규정 적용도 부동산과는 다르게 계산된다는 점에 유의할 필요가 있다. 

*절세 Tip
재개발·재건축아파트는 양도소득세 계산과 1세대 1주택 비과세 여부 판단이 일반 아파트나 주택과는 차이가 많다. 따라서 이 분야에 경험이 축적된 세무전문가를 찾아서 업무를 맡기는 것이 절세의 지름길이다. 

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