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세금 안내고 분양권 파는 비법
임명규 기자 l

입력시간 | 2017-06-08 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

부동산 양도소득세의 기준이 되는 양도차익은 양도가액에서 취득당시 실지거래가액을 차감해 계산한다. 매매로 취득한 경우에는 실지거래가액이 있겠지만 상속이나 증여처럼 무상으로 취득한 경우에는 실지거래가액이 존재하지 않는다. 

따라서 무상으로 취득한 경우는 상속세 및 증여세법상 상속 또는 증여당시 평가액을 취득가액으로 한다. 상속 또는 증여당시 평가액을 취득가액으로 보는 이유는 소유권이 변동된 시점에 상속세나 증여세를 이미 부과받았기 때문에 양도소득세를 계산할 때 취득가액으로 인정해 주자는 취지로 이해된다. 

그런데 양도소득세율과 상속·증여세율은 과세표준구간과 적용세율이 각기 다르기 때문에 세부담의 차이가 생길 수밖에 없다. 이런 사유로 배우자나 직계존비속간에 증여가 이루어진 경우에는 양도기한에 제한을 두고 있다. 증여를 받은 사람은 5년이 경과한 이후에 양도해야 한다는 규정이다. 

만약 5년 이내에 양도하면 수증자가 납부한 증여세와 양도소득세가 증여자가 납부할 양도소득세보다 적어지는 '조세회피'가 일어날 수도 있다. 

그래서 배우자나 직계존비속으로부터 증여를 받고 5년 이내에 양도를 하면 취득가액을 증여받을 당시 평가액이 아닌 증여자가 당초 취득한 취득가액을 수증자의 취득가액으로 한다. 이를 세법에서는 배우자 등 이월과세라고 한다. 

이월과세 대상은 부동산과 기타자산에 한하도록 규정하고 있다. 따라서 부동산을 취득할 수 있는 권리인 아파트분양권은 이월과세대상이 아니다. 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

아파트분양권과 같이 부동산이 아닌 자산은 부부간에 증여를 한 다음 양도를 할 경우 6억원까지는 증여세가 없다. 6억원 이하의 아파트분양권을 증여받아 즉시 양도를 하더라도 양도소득세는 과세되지 않는다. 증여를 받아 3개월 이내에 매매가 된 경우에는 증여가액은 양도가액이 되고 결국 취득가액과 양도가액이 동일해져서 양도소득세가 과세되지 않는 것이다. 

여기서 주의할 점은 증여를 받은 후 3개월 이내에 매매가 이루어져야 한다는 점이다. 따라서 매매계약이 체결되기 직전에 증여를 하는 것이 안전한 방법이다. 

예를 들어 신축중인 아파트를 8억원에 분양받아 3억원을 불입한 상태에서 프리미엄 2억원이 더해진 5억원짜리 분양권을 양도하기 전에 부부간에 증여하고 수증자인 배우자가 다시 양도를 했다고 가정해 보자. 이때 증여가액은 6억원을 넘지 않기 때문에 증여세가 없다. 분양권을 5억원에 취득해 5억원에 양도했기 때문에 양도차익도 발생하지 않고 당연히 양도소득세도 낼 필요가 없다. 

이 경우에 중도금대출을 받았다면 승계받은 채무는 무상으로 증여받은 것이 아니라 매매로 인정돼 프리미엄에 대해 양도소득세를 내야 한다. 위 사례에서 중도금대출이 2억원 있었다면 과세대상 양도차익이 8000만원(양도차익 2억원 × 채무액 2억원 / 증여가액 5억원)으로 계산되며 해당 양도세를 납부해야 한다. 

실무상으로는 중도금대출을 변제한 다음 증여를 받아서 양도 후에 양수인은 다시 중도금대출이 쉽지 않은 경우가 있다. 나중에 분양권을 팔기 어려워질 수 있으니 양도소득세를 안내기 위해 중도금대출을 미리 변제하는 것은 신중하게 판단해야 한다. 

*절세 Tip
부부간 증여를 통한 양도소득세 절세방안은 아파트분양권 뿐만 아니라 양도소득세 과세대상인 주식도 가능하므로 사전에 전문가에게 절세방안을 미리 상담받기를 권한다. 

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