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오피스텔, 별장, 애인의 공통점은
임명규 기자 l

입력시간 | 2016-11-10 08:01

안수남 세무사의 '절세 포인트'

# 이 기사는 2016년 11월 9일 세무회계 특화 신문 택스워치 3호에 실린 기사입니다. 

나고민 여사는 20년 전에 4억원에 취득해서 거주해 오던 단독주택이 택지개발예정지구로 지정되어 13억원으로 보상가액이 산정되었다고 해서 1차 협의양도를 진행했다. 

5년 전 농지를 보상받을 때 보상가액을 좀 더 받으려고 재결까지 거치며 1년을 보냈지만 물가상승분 정도만을 더 받았고, 그 사이 주변 부동산 가격은 훨씬 올라서 오히려 손해라는 것을 알았기 때문에 이번에는 1차로 보상 협의에 응했던 것이다. 금융기관에 3개월 이상 자금을 예치하는 조건으로 양도소득세도 무료로 신고할 수 있었다. 

신고 당시 다른 주택은 없고 6년 전에 취득한 오피스텔에 대하여는 일반사업자로 부가가치세를 신고해 온 덕분에 담당 세무사로부터 1세대1주택 비과세 대상 고가주택으로 판정받아 양도소득세를 900만원 납부했다.

양도소득세를 납부하고 8개월쯤 지나서 세무서로부터 양도소득세 신고에 대해 조사가 나올 예정이라는 통지를 받았다. 신고 당시 세무사가 계산된 양도소득세만 납부하면 세무조사 같은 것은 안 나온다고 안심시켰던 터라 크게 신경을 안 썼다. 

1주일쯤 지나서 조사공무원으로부터 세무서에 출두해 달라는 요청이 왔다. 담당 공무원은 나고민 씨가 임대를 준 오피스텔이 4년 전부터 주거용으로 사용되고 있으므로 1세대2주택에 해당, 수용당한 주택은 비과세 혜택을 받을 수 없다며 3억원 가량의 양도소득세가 추징될 예정이라고 했다. 
▲ 삽화/김용민 기자 kym5380@

오피스텔은 신축 당시에는 건축법상으로나 세법 상으로 주택이 아니다. 그러나 완공된 이후 사용자가 무엇으로 사용하느냐에 따라 세법상으로는 주택일 수도 있고 아닐 수도 있다. 즉 주거 용도로 사용되면 주택이고, 오피스용으로 사용되면 주택이 아닌 것이다. 

오피스텔을 분양 받은 경우 분양받을 때 부담한 부가가치세를 환급받기 위해 일반사업자로 등록해서 부가가치세를 환급받는다. 그러나 부가가치세를 환급받고 주거용으로 임대를 줄 경우에는 환급받은 부가가치세를 추징 당한다. 뿐만 아니라 주택으로 인정되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 1세대2주택자가된다. 오피스텔을 분양받아서 일반사업자로 등록하고 부가가치세를 과세받았더라도 사실상 주거용으로 사용된다면 그 오피스텔은 주택으로 본다. 

세입자가 주민등록을 전입했는지 여부가 중요한 게 아니라 사실상 무엇으로 사용되는지가 중요하다. 소유하고 있는 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있어서 환급받은 부가가치세를 추징 당할 때는 환급받은 세액 전체가 추징당하는 것은 아니고 6개월 경과시마다 5%씩 비율로 줄어들어 10년이 경과되면 주거용으로 용도 변경하더라도 추징세액은없다. 

이렇듯 오피스텔은 취득해서 보유하는 순간부터 세무상 여러 가지 문제가 발생하므로 미리 전문가와 상의해야 한다. 그래서 우스갯소리로 소유하는 순간부터 머리가 아프다는 별장, 애인에 오피스텔도 포함시켜야 할 것 같다.

*절세 Tip
전용면적이 85㎡이하로서 상하수도 시설이 갖춰진 전용입식부엌, 전용수세식화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 준주택으로 분류되어 장기임대주택으로 등록(시군구청에 임대업자가 등록을 하고 주소지 세무서에 사업자 등록을 하여야 함)한 경우 소유자의 주택 수에서 제외될 수 있다.

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