지난해 다주택자들의 종합부동산세 체납액이 5600억원에 달했다는 발표가 나왔습니다. 2020년 2800억원이었던 수치와 비교해 두 배나 증가한 것인데요.
종부세 체납액이 급증한 원인으로는 지난 몇 년간 집값이 빠르게 오른 것이 가장 큰 배경으로 파악됩니다.
집값이 상승함에 따라 종부세의 과세표준이 되는 부동산 공시가격이 크게 올랐고, 동시에 다주택자들의 종부세율이 오르면서 주택 보유자들의 보유세 부담이 급증한 것이죠. 게다가 종부세 부과액과 체납액이 함께 불어난 것도 또 하나의 이유이고요.
종부세 체납액이 늘었다는 사실이 무주택자인 임차인들과 관계가 없는 듯 보이지만 사실은 연관 관계가 큽니다. 부동산을 보유한 임대인들의 종부세 체납으로 인해 임차인들의 보증금이 증발할 수 있기 때문입니다.
가장 큰 문제는 보유세를 체납한 임대인(집주인)의 집에 임차인(세입자)로 들어가 살 때 발생합니다.
정부는 장기간 세금을 체납한 자에게 부동산들의 자산을 압류해 매각하는 최후의 조치를 취하는데요. 이때 압류해 매각한 재산은 국고나 지자체로 가장 먼저 회수됩니다.
이렇게 세금으로 밀린 체납액을 충당하고 남는 돈이 없다면 세입자는 보증금을 돌려받지 못합니다. 부동산 매각 대금의 배당 순위에서 조세채권이 임차인의 보증금보다 앞서기 때문입니다.
한국자산관리공사의 자료에 따르면 올해 1월부터 7월까지 임대인의 세금 체납으로 임차인이 돌려받지 못한 보증금은 122억원이 넘습니다. 상반기에 집계된 액수만 보더라도 지난해 연간 피해 보증금인 93억6600만원을 훌쩍 넘어선 수치입니다. 지난 2017년 52억5000만원이었던 피해액에 비해 두 배 이상 오른 것이니 얼마나 많은 임차인들이 피해를 입었는지 가늠해 볼 수 있겠죠.
이럴 때 세입자가 취할 수 있는 피해 구제방법이 아예 없는 것은 아닙니다.
일반적으로 집주인으로부터 보증금을 오랜 기간이 넘어서도 돌려받지 못했을 때 피해자가 취할 수 있는 조치로는 '전세보증금 반환 소송'이 있습니다. 임차인이 제때 전입신고를 하고 확정일자를 받아뒀다면 소송을 통해 경매 과정에서 가장 우선순위로 보증금을 돌려받을 권리가 생기기 때문입니다.
하지만 이 또한 그렇게 녹록치 않습니다. 당해세 체납액이 보증금보다 배당 순위에서 앞서기 때문에 집주인에게 '당해세' 체납액이 있다면 사실상 이런 과정을 통해 보증금을 돌려받기는 어렵습니다.
당해세란 체납 세금 집행 목적물인 부동산에 부과된 국세와 지방세 채권을 의미합니다. 재산세와 종부세, 부동산을 상속받거나 증여받은 경우 부과되는 상속세와 증여세 모두 당해세에 속하는 세금입니다.
이 당해세는 납세자가 가지고 있던 은행 채권은 물론 납세자가 임대차계약으로 보증금을 받은 세입자의 전세보증금 반환청구권보다 우선합니다. 이로 인해 집주인의 집이 팔린다고 해도 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받기가 어려워지는 것이죠.
물론 세입자가 임대차 계약을 맺기 전 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 방법이 있긴 합니다. 국세청이 제공하는 '미납국세열람제도'를 활용하는 것인데요.
하지만 그 실효성에 대해서는 회의적입니다. 미납국세를 열람하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하기 때문입니다. 미납국세를 열람하려면 임대인의 서명이나 도장 날인이 된 신청서와 임대인의 신분을 확인하는 증빙이 필요한데 세입자가 집주인에게 이런 증명서를 달라고 요구하는 게 사실상 쉬운 일은 아닙니다.
이런 이유로 세금 체납 여부를 임대차 계약 시 세입자에게 확인시켜주지 않으면 중개인과 집주인이 과태료를 물도록 하는 법도 시행 중이긴 합니다. 그러나 이 또한 주택임대 사업자로 등록한 집주인에게만 적용한다는 한계점이 있습니다.
또한 세금을 모두 완납했다는 '국세완납증명서'를 통해 체납한 세금이 없다는 것을 확인하더라도 집주인이 계약 이후에도 세금을 꾸준히 잘 납부하고 있는지의 여부는 확인할 수 없습니다. 재산세와 종부세를 비롯해 부가가치세와 소득세도 매년 부과되는데 그때마다 집주인의 세금 완납 여부를 세입자가 일일이 확인하기란 쉽지 않을 겁니다.
결국 집주인이 체납한 세금으로 인한 위험을 최대한 피할 수 있는 방법은 '보증보험'을 드는 것입니다. 보증보험을 통해 보험회사로부터 집주인 대신 전세보증금을 받을 수 있기 때문입니다. 이런 보증보험의 대표적 종류로는 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)가 운영하는 '전세보증금반환보증' 등이 있습니다.
최근 정부가 임차인이 계약 전에 임대인의 세금 체납 여부 확인을 요청하면 임대인은 이를 의무적으로 제공하도록 하는 정책을 내놓기도 했습니다. 아울러 정부가 2023년 1월에 임대인의 세금 체납 여부 등의 정보를 사전에 파악할 수 있는 '자가진단 안심전세' 앱을 출시할 예정이라고 하니 이를 활용해 보는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.
