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[절세꿀팁]오피스텔 용도에 따른 부가세 절세팁

  • 2022.08.11(목) 08:00

<전문가에게 듣는 절세 노하우> 서휘빈 세무사

오피스텔은 사용 용도에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라지는데요. 이런 이유로 오피스텔을 매입할 예정이라면 내가 구입할 오피스텔이 주거용인지 사무용인지 용도를 파악하고 절세 계획을 수립해보는 것이 좋습니다. 오피스텔을 매입하기 전 알아두면 좋은 부가세 절세팁을 원영세무회계 서휘빈 세무사에게 물었습니다. 

▲오피스텔을 매입할 예정인데 어떤 걸 살펴야 할까요

오피스텔을 매입할 예정이라면 우선 오피스텔을 주거용으로 쓸 것인지 업무용으로 쓸 것인지 목적을 정해야 합니다. 사용 목적을 정했다면 매도인의 사업자등록 여부를 확인해야 합니다. 매도인이 일반과세 사업자등록이 돼 있다면 건물분에 대한 세금계산서를 발급할 수 있기 때문입니다. 매도인이 주택임대사업자이거나 일반 개인이라면 세금계산서를 발급받을 수 없죠. 

매도인으로부터 세금계산서를 받은 경우, 본인의 사용 목적이 업무용이라면 건물분의 부가세만큼을 세무서에 환급 신청해 돌려받을 수 있습니다. 업무용 목적으로 오피스텔을 매입할 예정이라면 같은 가격이라는 가정 하에 이왕이면 일반 과세사업자인 매도인에게서 사는 게 부가세 환급을 받을 수 있으므로 절세 측면에서 더 유리하겠죠. 

▲오피스텔을 임대할 예정인데 뭘 준비해야 할까요

먼저 업무용으로 임대를 한다면 세무서에 일반 과세사업자로 등록한 후 임차인으로부터 임대료 금액에 부가세 10%를 더해 받아야 합니다. 세금 신고 납부는 매년 7월 25일과 1월 25일 두 차례 하면 되고요. 

주거용으로 임대를 한다면 세무서에 주택 임대사업자로 등록을 한 후 부가세 없이 임대료를 받고 매년 2월 10일까지 면세사업장 현황신고를 해야 합니다.

▲임차인이 바뀌면서 용도 변경이 되는 경우가 있다고 하는데요

임차인이 바뀌면서 업무용에서 주거용으로 변경이 되었을 경우에는 당초 매입 시점에 부가세 환급을 받았는지를 살펴야 합니다. 매입 시점에 환급을 받았다면 당초 환급받았던 부가세를 다시 납부해야 하는데요. 전액은 아니고 1년에 10% 정도씩 차감하고 난 금액을 납부해야 합니다. 애초에 부가가치세 환급을 받지 않았다면 납부할 금액은 없습니다. 

반대로 주거용에서 업무용으로 변경한 경우라면 납부한 부가세에 대해 환급을 받을 수 있습니다. 당초 매입시 세금계산서를 정상적으로 받았으나 부가세 환급을 받지 못했다면 '과세사업전환감가상각자산신고서’ 제출을 통해 부가세를 환급받을 수 있습니다. 이 또한 1년에 10%가량 차감한 금액을 환급받게 됩니다. 

업무용으로 용도 전환 후 판매 시 부가세를 납부하기 때문에 판매하는 입장에서 가격경쟁력이 떨어질 수 있음을 감안해야 합니다. 다시 주거용으로 변경하게 되면 환급받은 부가세를 다시 납부해야 하므로 용도 변경은 신중하게 결정하길 권합니다. 

▲오피스텔을 팔려고 하는데 알아둘 사항이 있을까요

오피스텔을 판매할 때는 매도 시점의 용도를 기준으로 부가세 과세 여부를 산정합니다. 업무용으로 양도 시 건물분에 대한 부가가치세를 납부해야 하고 토지와 건물의 구분은 거래금액을 기준시가를 기준으로 안분한 금액으로 합니다.

다만 부가세를 피하려고 상당 기간 업무용으로 쓰다가 매도 직전 주거용으로 전환하거나 다주택 중과를 피하기 위해 거주용으로만 쓰다가 매도 직전 업무용으로 전환해 세금을 피하려는 사례들이 늘고 있는데요. 세무서에서 실질 용도를 파악해 세금을 부과하는 경우도 있으니 조심해야 합니다. 

업무용 오피스텔의 임차인을 그대로 승계하는 경우 포괄양수도 계약서를 작성하여 부가세 없이 거래할 수도 있습니다. 단 이 경우 임차인 본인이 오피스텔을 매수하거나 임차인을 승계하지 않을 경우에는 부가세가 발생할 수 있으니 계약서에 조건을 꼭 명시하는 게 좋습니다. 포괄양수도 계약시 매수인 또한 사업자등록이 돼 있어야 하고 매도인은 다음 달 25일까지 폐업 부가세 신고를 해야 합니다.

 

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