주택임대사업자라면 내가 벌어들인 주택임대소득보다 타 경비들을 더 많이 지출해 적자가 나는 경우가 있습니다. 주택 이자 비용이나 종합부동산세 등을 내고 나면 수입보다 지출이 오히려 더 많아지는 상황이 그런 경우인데요. 이럴 때 많은 납세자들이 '분리과세'가 유리할 것으로 판단하고 주택임대소득을 분리과세로 신고 납부하곤 합니다.
김치형세무사사무소의 김치형 세무사는 분리과세보다 종합과세의 방법으로 신고 납부하는 게 유리한 경우들이 있다고 설명합니다. 김 세무사와 함께 주택임대사업자의 과세 기준과 세금계산 방법 그리고 사례를 통한 절세 방법에 대해 알아보았습니다.
▲주택임대사업자 과세 대상 기준과 신고 방법이 어떻게 되나요
주택임대 사업자는 주택임대수입금액이 2000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있으며, 2000만원을 초과하는 경우 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고해야 합니다.
1주택자의 경우 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 월세수입을, 2주택자의 경우 모든 월세수입을, 3주택자의 경우에는 모든 월세수입과 전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우에 과세합니다.
▲분리과세와 종합과세의 차이는 무엇인가요
분리과세를 선택할 경우 임대수입금액에 일정 비율의 필요경비를 적용받고, 일정 금액의 공제금액을 차감한 주택임대사업 소득금액에 타 소득 여부를 불문하고 14%의 비례세율을 적용받습니다.
반면 종합과세의 경우 임대수입금액에 임대수입과 관련한 경비를 공제받을 수 있습니다. 이에 따라 임대사업에서 발생한 수입금액보다 필요경비가 더 많은 경우에는 적자가 발생해 15년간 소득금액에서 공제받을 수 있죠. 혹은 타 소득이 있는 경우에는 합산해서 공제도 가능합니다.
주택임대소득이 있는 근로자라면 연말정산을 해 기납부한 세금이 있는 경우 근로소득에서 공제를 받고 환급도 받을 수 있습니다.
또한 이미 신고 납부한 부분에 대해서 과거 5년까지는 경정청구를 통해 납부한 세금을 환급받을 수도 있습니다.
▲언제 분리과세가 유리한가요
납세자 A씨를 예를 들어보겠습니다. A씨는 주택임대소득과 근로소득이 둘 다 있는 직장인인데요. 총 급여 1억1000만원에서 근로소득공제액을 차감한 근로소득금액은 1억원입니다. A씨가 연말정산으로 납부한 세액은 세액공제 510만원을 뺀 1500만원입니다. 주택임대소득은 월 50만원씩 총 600만원에 지급한 이자는 800만원, 공인중개사 수수료가 40만원입니다. 지자체 미등록 주택임대사업자로서 임대주택에 대한 종부세는 300만원, 재산세는 60만원을 냈죠.
만약 A씨가 분리과세를 선택해 세금을 납부했다면 주택임대수입금액 600만원에 필요경비 300만원을 빼고 나온 과세표준 300만원에 14%의 세율을 곱해 42만원의 세금을 부과받게 됩니다. 여기에 지방소득세 4만2000원을 더해 총 46만2000원의 세금을 납부하게 되죠.
종합과세를 선택했다면 세액은 크게 달라집니다. 주택임대수입금액 600만원에 필요경비 1200만원을 제하고 여기에 근로소득금액 1억원(임의산정)을 더하면 총 종합소득금액은 9400만원이 됩니다. 여기에 세율 35%를 적용하면 총 1800만원의 산출세액이 나오는데요. 여기서 510만원을 세액공제하고 난 금액인 1290만원이 결정세액이 됩니다. 여기서 연말정산을 통해 기납부한 세액인 1500만원을 공제하면 환급받을 세액은 210만원이 됩니다. 여기에 지방소득세 21만원을 더하면 총 환급세액은 231만원이 됩니다.
분리과세를 택했다면 46만2000원을 내야하고 종합과세를 택하면 오히려 231만원을 돌려받게 되는 셈인데요. A씨의 경우에는 수입금액보다 이자를 비롯한 경비가 더 많은 상황이라 종합과세를 택하면 더욱 유리한 상황이 됩니다. 김 세무사는 "어떤 과세방법을 적용받느냐에 따라 세액 차이가 크게 날 수 있으므로 필요하다면 전문가와의 상담을 통해 자신에게 맞는 절세방법을 수립해 나가는 것을 권한다"고 조언했습니다.
