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상속받은 주택, 취득세 '확' 줄이는 방법

  • 2022.05.30(월) 12:00

<전문가에게 듣는 절세 노하우> 김성범 세무사

상속에는 세금이 따를 수 있지만, 갑작스럽게 닥치는 일이어서 세금문제 해결을 미리 계획하기는 어렵습니다. 특히 주택을 상속받는 경우 본의 아니게 다주택자가 되어 각종 규제에 노출될 수도 있죠.

세법에서도 이런 상황을 고려해서 상속주택에 대한 세제혜택을 주고 있는데요. 당장 등기할 때부터 발생하는 취득세도 크게 부담을 덜 수 있는 혜택이 있습니다. 김성범 세무사(세무법인 메가넷 대표)를 만나 상속주택 취득세에 대해 정리해 봤습니다.

# 상속주택은 취득세가 다른가요

상속받은 주택은 2.8%의 취득세율로 취득세를 부담해야 합니다. 지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%를 합치면 총 3.16%의 세부담이 발생하죠. 다만, 국민주택규모 이하에 해당하면 농특세는 부과되지 않는데요. 수도권은 85㎡ 이하, 비수도권은 100㎡ 이하가 국민주택규모에 해당합니다.

다주택자가 주택을 상속받는 경우, 8~12%의 다주택자 취득세 중과세율(지방세법 제13조의2)이 적용되는지에 대한 문의가 많은데요. 결론부터 말씀드리면 중과세는 적용하지 않습니다. 해당 중과대상 범위에 상속은 제외돼 있습니다.

# 상속주택은 취득세 특례를 적용받을 수 있다던데요

무주택이던 상속인 1가구가 상속주택을 취득한 경우에는 2.8%의 상속취득세율에서 2%p를 차감한 0.8%의 세율로 취득세를 부담하는 특례가 있습니다.

# 특례적용이 까다로운가요

중요한 것은 1가구의 판정기준인데요. 1가구는 상속인과 주민등록표에 함께 기재돼 있는 가족을 의미하며, 가족의 범위에는 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매가 포함됩니다.

1가구 판정 시점은 피상속인의 상속개시일이고요. 가구의 범위는 주민등록표에 기재된 가족으로 판단하므로 실질적인 생계를 기준으로 해석하면 안 됩니다.

또한 지방세법상 주택취득세율 중과 적용에서의 1세대 기준과 상속 취득세율 특례적용에서의 1가구 판단기준에는 차이가 있다는 것도 중요합니다.

취득세 중과에서는 1세대의 예외규정으로 30세 미만의 소득능력이 있는 자녀의 세대분리, 65세 이상 부모의 동거봉양합가, 90일 이상 해외출국 목적의 거주지 신고 및 주택 취득일 이후 60일 이내의 세대분리 사유가 포함돼 있는데요. 상속취득 특례규정에서 1가구를 판정할 때에는 이런 예외규정이 없습니다.

상속받은 주택에 대한 판정 기준도 있습니다. 세율특례가 적용되는 주택은 공부상 용도뿐만 아니라 사실상 용도로 주택법상 주택(지방세법 제11조 제1항)이어야 합니다. 따라서 주거용 오피스텔은 적용대상이 아니고요. 지방세법의 고급주택도 특례세율을 적용받을 수 없습니다.

상속 취득세율 특례 적용 시 주택의 수를 계산할 때에도 주거용 오피스텔과 조합원입주권, 분양권은 계산에서 제외됩니다. 다주택자 취득세 중과세율에 한해, 주거용오피스텔과 조합원입주권, 입주권이 주택수에 포함되도록 신설됐습니다.(지방세법 제13조의3)

# 여러명이 공동으로 상속받은 주택은 어떻게 판정하나요

상속인들이 주택 1채를 공동으로 상속받은 경우에는 지분이 가장 큰 사람이 주택을 소유한 것으로 보는데요. 지분이 동일한 경우에는 그 주택에 거주했는지 여부와 나이 순서대로 판단합니다. 

예를 들어 상속인 A(무주택/45세), B(3주택/40세), C(2주택/38세) 세 명이 동일한 지분으로 주택을 상속받은 경우가 있다고 가정해 보겠습니다. 세 사람은 모두 별도의 세대를 갖고 있고, 피상속인과 함께 살지 않았습니다. 이 경우 모두 상속주택에 거주하지 않았고, 상속인 A가 최연장자이므로 상속인 A가 이 주택을 상속받은 것으로 봅니다. 따라서 상속주택 취득특례를 적용받을 수 있죠.

# 증여는 취득세 과세표준이 달라진다던데요

무상승계취득 중 증여의 과세표준은 2023년부터 시가인정액을 적용합니다. 여기서 시가인정액은 매매사례가액, 감정평가금액을 대표적인 예시로 볼 수 있는데요. 다만 상속은 증여와 달리 2023년 이후에도 시가표준액을 과세표준으로 적용합니다.

# 상속인이 여럿일 때, 취득세는 누가 내나요

기본적으로 공동상속 주택의 경우 상속인들은 각각 상속지분만큼 취득세를 신고납부합니다.

상속인 간에 협의분할이 원만하게 진행되지 않는 경우도 종종 있는데요. 지분협의 등과는 무관하게 취득세의 신고는 상속개시일이 속하는 당의 말일로부터 6개월 이내에 해야만 합니다. 기한을 넘긴 후에 신고한다면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세도 발생합니다.

이런 경우 등기는 나중에 하더라도 상속인 간에 법정지분을 기준으로 우선적으로 취득세 신고를 하면 되는데요. 상속인들이 각각 신고하기 어려운 상황이라면 상속인 중 1인이 상속재산 전체에 대해 우선 취득세 신고를 하고, 협의를 진행하는 것이 취득세 부담을 줄이는 방법이 되겠습니다. 상속인 중 1인이 대표해서 신고하더라도 정상적인 신고로 인정하고 있거든요.

# 조합원입주권이나 분양권을 상속받아도 취득세를 내나요

조합원입주권은 토지의 지분을 상속받은 것이므로 3.16%의 취득세율이 발생합니다. 

분양권의 경우는 취득세 과세대상이 아니어서 취득세는 발생하지 않지만, 추후 주택으로 취득할 때, 지방세법에 따른 다주택 중과세율을 고려해야 하고요. 특히 주택 수 판정 시기는 상속개시일이 되기 때문에 유의해야 합니다.

# 그밖에 상속주택 취득 시 확인해야 할 것은 무엇인가요

상속주택은 취득세부터 양도소득세까지 다양한 혜택이 있습니다. 대표적으로 앞서 언급한 취득세 세율특례와 주택 수 제외가 있고요. 종합부동산세도 중과세율 판정에 있어서 2년(비수도권은 3년) 동안 주택 수에서 제외됩니다. 양도세도 비과세 특례 및 중과세 배제 혜택이 있으니 챙겨봐야 합니다.

상속인들은 세목별로 본인에게 적용되는 것을 검토한 후 취득세 신고납부와 등기절차를 진행하는 것이 필요한데요. 단순히 취득세만 보고 접근한다면 추후 불이익을 받을 수 있으니 반드시 전문가의 상담을 받아 진행하는 것을 권합니다.

 

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