Q 임대사업자가 부가세 조기환급을 받는 방법
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠. 따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.
부가세 조기환급은 대상 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우(포괄양수도 제외), 시설투자, 인테리어를 하는 경우 미리 납부한 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.
Q 부가세 조기환급을 위해 챙겨야 할 것
개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요. 조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰 다음 달 25일까지 해야 합니다. 결국 세금계산서를 받은 다음달 25일(정기 신고기간)까지 신고하면 되는 것이죠.
신고기간 내에 조기환급을 신고하는 경우에는 15일 이내 부가세를 환급을 받을 수 있지만, 정기 신고기간을 놓친다면, 일반환급으로 30일 이내에 환급을 받게 됩니다.
조기환급으로 부가세 신고를 하는 경우 세무서 담당자를 통해 매입 대상 거래가 부가세 매입세액공제 대상이 맞는지 확인받아야 하고요. 매매계약서나 분양계약서 상 세금계산서 발급시기에 맞춰 세금계산서를 수령했는지, 매입대금을 세금계산서 발급시기에 맞춰 제대로 지급했는지 등에 대한 요건에 대해서도 세무서 담당자의 검토를 거친 후 환급을 받을 수 있습니다.
Q 임대사업자의 간이과세 or 일반과세 선택 고민
일반과세자는 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담합니다. 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급을 받을 수 있죠.
반면, 간이과세자는 납부할 부가세에서 부동산임대업의 업종별 부가가치율인 40%만큼만 부가세를 납부하기에 일반과세자와 비교하면, 부가세 부담이 줄어듭니다. 하지만, 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수는 없어요.
간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제되고요. 직전연도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는 세금계산서 발급의무도 면제됩니다.
임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리한데요.
임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면, 간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리할 수 있습니다.
Q 경비처리를 잘 하는 방법
일반임대사업자는 임대사업소득에서 발생한 수입금액에서 필요경비를 차감하고 장부를 작성해 소득세 신고를 할 수 있는데요. 따라서 경비처리가 가능한 필요경비와 경비처리가 불가능한 항목을 구분해서 기억해두는 것이 좋겠습니다.
우선 부동산 취득시 금융기관으로부터 받은 대출에 대한 '이자비용'을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 또 해당 부동산과 관련해 납부한 '재산세 등 지방세와 종합부동산세'도 필요경비 대상이죠.
'건물에 대한 감가상각비'도 대상 기간에 맞춰 필요경비로 반영할 수 있고요. 해당 부동산의 취득, 관리를 위해 지출된 '부동산 중개수수료', '세무신고비용' 등도 필요경비가 됩니다.
그밖에 건물관리에 지출된 '통신비', '건물관리비'도 필요경비 처리가 가능하고, 건물관리나 임대사업 운영을 위해 채용한 직원의 '인건비', '건물 수선비', '유지보수비' 등 기타 사업관련 지출도 비용처리를 할 수 있습니다.
하지만, 개인식대, 사적인 경비 등은 임대사업자의 수입금액에서 차감할 수 있는 필요경비처리 대상이 아니므로 잘못 신고하지 않도록 유의해야 합니다.
Q 임대소득에 대한 세금을 줄이는 방법
부동산임대사업자 중 직전연도 수입금액이 7500만원 이상인 사업자는 정식 장부를 써야 하는 복식부기의무대상자이고, 7500만원 미만인 사업자는 간편장부로 장부를 쓸 수 있는 간편장부 대상자에 해당합니다.
간편장부대상자 중에서도 직전연도 수입금액 2400만원 미만인 사업자는 장부를 쓰지 않고 국세청에서 정한 경비율(단순경비율)에 따라 필요경비를 반영해 추계신고를 할 수 있습니다.
간편장부대상자라고 하더라도 세무대리인의 도움을 받아, 복식부기 기준에 따라 장부를 작성해 소득세 신고를 하는 경우에는 납부세액의 20%를 100만원 한도로 세액에서 공제(기장세액공제)를 받을 수 있습니다.
Q 착한임대인세액공제 받으려면
코로나19로 어려움을 겪고 있는 소상공인 임차인의 월세부담을 줄여주기 위해 임대료를 인하해준 임대인의 종합소득세액을 공제해주는 착한임대인세액공제 제도가 2020년부터 운영중입니다.
2020년부터 2021년 6월까지는 임대료 인하액의 50%를 내야할 소득세액에서 공제해줬고요. 2021년 세법개정으로 2022년 12월까지 적용기간이 연장됐고, 공제율도 임대료 인하액의 70%로 확대됐습니다.(단, 종합소득금액 1억원 초과자는 50%)
착한임대인세액공제를 받기 위해서는 종합소득세 신고와 함께 세액공제신청서에 몇가지 서류를 첨부해 신청해야 합니다. 구체적으로 ▲임대료 인하 직전 계약서 및 갱신 시 갱신한 계약서 ▲확약서, 약정서 및 변경계약서 등 인하 합의 사실 입증서류 ▲세금계산서, 금융증빙 등 임대료 지급 확인 서류 ▲임차인의 소상공인확인서(소상공인시장진흥공단에서 발급)가 필요하죠.
만약, 착한임대인세액공제를 적용받은 임대사업자가 해당 과세연도 중 또는 과세연도 종료일부터 6개월 이내 보증금이나 임대료를 기존보다 인상(갱신시에는 5% 초과)하는 경우에는 공제받은 세액을 다시 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.
Q 오피스텔의 업무용, 주거용에 따른 세금차이
오피스텔은 건축법 상 업무시설이지만, 주거용인지 업무용인지 구분에 따라 취득과 보유 및 양도 단계별로 세법 적용 문제가 발생하기 때문에, 각 구분에 따른 차이를 명확하게 알고 있어야 합니다.
실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 취득세, 양도소득세 신고 시 주택수에 합산되거나, 종합부동산세가 과세될 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 취득하기 전 주거용으로 사용할 것인지, 업무용으로 사용할 것인지를 분명하게 확인해야 하고요. 그에 따라 사업자 등록도 일반임대사업자로 등록할지, 주택임대사업자로 등록할지가 결정됩니다.
