정부는 부동산 과열이 예상되는 지역을 조정대상지역으로 묶어 주택의 취득과 보유, 매매과정에 각종 규제를 적용하고 있다.
최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과한 지역이나 2개월 이상 평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과한 지역이 조정대상지역으로 지정되는데, 조정대상지역으로 지정되면, 대출규제와 세금중과 등의 다양한 불이익을 받게 된다.
LTV(은행에서 주택을 담보로 받을 수 있는 대출가능한도)와 DTI(금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 비율) 적용비율이 제한되고, 분양권 전매와 1순위 청약자격 규제를 받으며, 주택의 취득과 보유 양도 각 단계별로 세금부담이 크게 증가한다.
특히 조정대상지역은 부동산 시장 상황에 따라 수시로 지정되거나 지정해제되기 때문에, 해당 지역 주택을 취득, 보유, 매매하는 경우 각별한 주의가 필요하다.
'2년은 살아야' 1세대 1주택 비과세
조정대상지역의 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기가 까다롭다.
1세대 1주택인 경우에는 양도가액 9억원 이하에 대한 양도세를 100%감면받고, 9억원 초과분의 경우에도 낮은 세율과 높은 공제율을 적용해 세금부담을 덜 수 있다.
이 때, 1세대 1주택으로 인정받기 위해서는 해당 주택을 2년 이상 보유하면 되지만, 조정대상지역에 있는 주택이라면 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주까지 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택은 모두 '2년 보유+2년 거주' 요건을 갖춰야 비과세대상이 된다.
단, 2년 거주요건은 '취득일 기준'으로 적용된다. 비조정대상지역일 때 취득했다가 취득 이후 신규로 조정대상지역에 포함된 경우라면 2년 보유요건만 갖춰도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다.
반대로 취득할 때에는 조정대상지역이었지만 양도 전에 조정대상지역에서 해제된 경우에는 취득일에 조정대상지역에 있었기 때문에 2년 거주요건을 갖춰야만 비과세가 된다.
이사 후엔 '1년 이내'에 팔아야 비과세
이사 등의 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 1세대 1주택으로 보고 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 이 때 '일시적'으로 인정되는 기간은 2년인데, 조정대상지역에서 벌어지는 일이라면 이 기간이 1년으로 줄어든다.
조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우 이사 후 1년 이내에 종전에 살던 집을 팔아야만 일시적인 2주택으로 인정된다는 뜻이다.
이 때 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우가 아니라 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사가거나 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 이사하는 경우에는 2년 내에만 종전주택을 양도하면 된다.
여러 채 갖고 있다면 양도세 '중과'
다주택자가 보유한 주택이 조정대상지역에 있다면, 이 주택을 양도할 때에는 양도소득세가 무겁게 매겨진다. 2주택은 기본세율에 20%를 더해 중과하고, 3주택 이상은 30%를 중과한다. 또한 장기보유특별공제도 받지 못한다.
다주택자의 양도소득세 중과여부는 '양도일 현재'를 기준으로 판단한다. 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득했더라도 양도시점에 조정대상지역으로 지정돼 있다면 양도소득세가 중과된다. 다만 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우에는 양도소득세가 중과되지 않는다.
종합부동산세 부담은 '갑절'로
다주택자가 조정대상지역에 주택을 보유하고 있다면, 보유세인 종합부동산세 부담도 크게 늘어난다.
조정대상지역 2주택자는 3주택자와 동일하게 기본세율에 0.6~3%p 높은 세율로 종부세를 내야 하고, 세부담 상한도 조정대상지역이 아닌 일반지역 2주택(150%)의 갑절인 300%(3주택과 동일)가 적용된다.
세부담상한은 재산세와 종부세를 합한 보유세 합계액이 전년도보다 일정 비율 이상 급격하게 오르지 못하도록 상한을 두는 제도다. 산술적으로 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상은 전년대비 세부담이 갑절까지 오를 수도 있다.
새로 살 집이라면 취득세도 중과
조정대상지역의 주택은 취득할 때 취득세도 무겁게 내야 한다.
1세대 1주택인 경우 조정대상지역 여부에 따른 취득세 변화가 없지만, 2주택은 조정대상지역의 경우 기본세율(1~3%)보다 높은 8%로 취득세를 내야만 주택을 구입할 수 있다. 또한 조정대상지역에서 새로 주택을 취득해 3주택자가 된다면 집값의 무려 12%를 취득세로 납부해야 한다.
