"아파트를 딸에게 싸게 파려고 하는데 얼마에 팔아야 할까요?"
자녀에게 부동산을 증여하고 싶을 때 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법으로 '저가 양도'를 택하는 경우가 늘고 있다. 증여 대신 저가 양도를 통해 세 부담을 대폭 줄일 수 있기 때문이다. 물론 저가양도를 통해 자녀에게 아파트를 팔더라도 양도세가 발생하긴 하지만 증여세보다는 세 부담을 줄일 수 있기 때문에 해당 방법을 통해 아파트를 파는 것이다.
자녀에게 무작정 싸게 팔수는 없지만 세법에서 정한 일정 범위의 기준을 맞추면 세금을 줄여 자녀에게 아파트를 싸게 팔 수 있다. 자녀에게 부동산을 매매하는 적정한 금액은 얼마인 걸까.
시가의 30% or 3억원
상속세 및 증여세법에서는 부모와 자식 같은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가격으로 살 때 '시가의 30%'와 '3억원' 중 큰 금액보다 큰 경우에만 세금이 과세된다. 해당 기준을 적용해 시가 10억원인 아파트의 증여재산가액을 계산해보면 10억원의 30%는 3억원이고, 3억원이라는 기준 금액과 비교해도 큰 금액은 3억원이다. 즉 10억원에서 비과세 한도인 3억원을 뺀 7억원이 증여재산가액이 되며 7억원까지는 세금을 내지 않고 자녀에게 아파트를 양도할 수 있다는 뜻이 된다. 만약 자녀가 7억원 이하인 금액으로 사게 되면 7억원을 기준으로 더 싸게 사는 금액만큼 증여받은 것으로 간주해 증여세를 내게 된다.
예를 들어 자녀가 부모에게 시가 10억원인 아파트를 5억원에 산다면 저가 매수가 가능한 범위는 7억원까지다. 그렇다면 7억원과 5억원의 차이인 2억원이 증여세 과세대상이 되고 차액인 2억원에 대한 증여세인 3000만원(2억원*20%-누진공제 1000만원)만 내면 된다. 5억원을 현금으로 단순 증여하는 경우와 비교해 보면 같은 금액이어도 아파트를 양도받는 경우 6000만원을 더 절세할 수 있게 되는 셈이다.
시가의 5% or 3억원
저가 양도를 한 경우 부모가 내야 하는 양도세에는 혜택이 없다. 증여의 경우 증여재산가액 범위를 초과한 부분에 대해서만 증여세를 부과하지만 양도세는 정상가액 범위를 초과하는 경우 시가를 기준으로 양도세를 다시 계산하기 때문이다. 자녀에게 5억원을 양도가액으로 계약서를 작성하고 실제 대금을 지급했다 하더라도 시가와 거래가액의 차액인 5억원이 시가의 5%(5000만원) 또는 3억원을 초과하기 때문에 양도세는 시가인 10억원으로 계산돼 양도세 절세 이익은 없다.
최고의 절세는 '양도세 비과세'
그러므로 가장 좋은 방법은 1가구 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세 혜택을 충족해 양도세 비과세를 받는 것이다. 양도세 비과세 요건만 충족하면 9억원까지는 비과세 받을 수 있고, 9억원을 초과한다면 최대 80%까지 공제받을 수 있다.
해당 절세 방법에 대해 전문가들은 기본적으로 자녀가 아파트를 양도받을 만한 금전적 여력이 있어야 활용할 수 있는 절세 방법임을 강조했다. 한 세무 전문가는 "세무 조사가 나왔을 때 증여가 아닌 정당한 양도 거래로 인정받으려면 자녀가 대가를 지급했다는 사실과 관련한 객관적인 금융 자료를 마련하고 자녀가 자금 여력이 있음을 증명할 수 있는 자금 출처도 준비되어야 한다"고 조언했다.
