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2023년이 오기 전 꼭 알아야 할 취득세

  • 2021.09.15(수) 08:00

[절세포인트] 이장원 세무사(장원세무사 대표)

2021년 8월, 행정안전부에서 지방세 관계법률 개정안을 내놨다. 많은 안건 중에서 유독 눈에 띄는 건 '실질가치 반영 강화를 위한 취득세 과표 개선'이다.

핵심은 유상(매매)·원시취득(신축, 재개발, 재건축 등)과 무상취득(상속, 증여 등)의 취득세 과세표준 변경이라고 볼 수 있다. 

대국민 홍보기간, 신고납부시기 변경 및 시가자료 구축 등을 고려하여 2023년부터 시행할 예정이라고 한다. 그렇다면 2023년부터 어떤 취득세 변화가 일어날까? 취득형태로 구분해 개정안을 살펴보자.

유상취득과 원시취득 시 사실상의 취득가격 입증이 중요해진다.

현행 유상·원시 취득세 과세표준은 취득당시의 가액을 원칙으로 하면서 개인이 취득하는 경우 신고가액이 시가표준액보다만 높으면 적법한 신고로 인정되어, 납세자가 과세표준을 임의 결정해 신고할 수 있다. 취득가액의 임의 하향이 가능하다는 것이다.

이는 과거에 지방세 관련 과세자료가 수기관리되는 등 일부 관리되지 않아 실거래가 확인의 어려움이 있어 허용된 제도다.

그런데, 현재는 부동산실거래신고제도 운영, 지방세정보화시스템의 고도화 및 금융거래정보 활용 등을 통해 실제거래가액이 확인됨에 따라 이 부분 과세표준 제도의 개선 필요성이 지속적으로 대두되어 왔다. 

이에 따라 2023년부터는 유상취득과 원시취득 시 원칙은 '사실상의 취득가격'으로 하고 예외적으로 시가표준액을 둔 취득세 과세표준이 적용된다.

유상취득의 경우 현재도 실지거래가액을 쉽게 확인할 수 있으므로 사실상의 취득가격을 기준으로 취득세 신고를 하고 있어서 개정안이 미치는 영향은 미미할 것이다. 

그러나 건물을 신축하는 원시취득의 경우 사실상의 취득가격 제도에 큰 영향을 받게 될 것이다.

간혹 신축을 하면서 설계, 허가, 시공과 감리 등 모든 절차를 개별적으로 진행하다가 각 단계에서 지출한 비용이 뒤섞이거나 확인이 불가능해져 실제 건설비용으로 얼마를 지출하였는지 입증하기가 곤란한 경우, 취득세를 줄이기 위해 시가표준액보다는 살짝 높으나 실제 신축비용보다는 임의 하향된 수치로 취득세 과세표준을 신고한 사례가 적지 않았다.

하지만, 지방세법 개정안이 시행되는 2023년부터는 사실상의 취득가격으로 과세표준이 설정되므로 본인이 건설한 비용을 전부 입증하기 위해 입증서류를 꼼꼼히 챙기게 될 것이다. 

혹자는 사실상의 취득가격을 낮춰 적으면 취득세를 줄일 수 있지 않겠냐는 생각을 할 수 있다. 그러나 이 생각은 오히려 본인에게 독이 되어 돌아오게 될 것이다.

취득세 담당자가 관련 서류를 확인하여 누락된 신축건물의 건설 단계마다의 취득가액 관련 증빙 및 가액을 요청해, 취득세 누락을 파악하려 할 것이기 때문이다.

또한 신축건물을 평생 팔지 않고 보유할 것이라고 생각한다면 괜찮지만 결국 어느 시점에 양도를 생각하고 있다면 이 취득세 과세표준이 추후 본인이 해당 건물을 양도할 때, 양도소득세 취득가액 정보가 될 것이라는 것도 중요하다. 원시취득 시 산정되었던 '사실상의 취득가격'은 취득세 내역에 기록돼 있을 것이기 때문이다.

만약, 양도시점에 닥쳐서 원시취득 시 낮게 신고했던 취득세 가액이 사실은 더 높았다고 주장하려 한다면 그 주장에 대한 힘을 얻기 위해서 모든 걸 본인이 직접 소명해야 하며, 과소 신고한 원시취득세와 가산세가 전부 추징될 것이다.

결국 추후 언젠가는 문제가 발생할 수 있기 때문에 눈앞의 취득세가 부담이 될 수는 있지만 사실상의 취득가격을 최대한 입증해서 추후 양도 시 양도소득세를 줄일 것 까지 계획해야 한다. 그러므로 2023년부터 시행되는 유상취득 및 원시취득의 취득세 과세표준 개정은 납세자의 자발적인 실제 취득가액 입증을 유도하는 방향으로 바뀐다고 볼 수 있다. 

상속·증여 시 취득세도 증가한다. 증여계획이 있다면 2022년 내에 하는 것이 절세할 수 있는 방법이다.

현재 상속·증여 취득세 과세표준은 시가표준액인 공시지가(주택의 경우 공동주택공시가격 또는 개별주택공시가격)로 하고 있다. 

그러나 2023년부터는 취득세 과세표준을 기존 시가표준액에서 취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액인 '시가인정액'으로 적용될 예정이다. 여기서 '취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액'은 '상속세 및 증여세법'의 시가평가 내용을 차용했다고 볼 수 있다.

그렇다면 2023년부터는 상속 및 증여 취득 시 취득세가 얼마나 증가할까? 서울 송파구 소재 아파트를 예시로 취득세 적용을 살펴보자. 이 아파트의 2021년 1월 1일 공시 기준 공동주택공시가격은 19억6800만원이며, 같은 단지 같은 면적의 아파트가 2021년 7월 28억6500만원에 거래된 적이 있다.

다주택자가 아닌 부모가 해당주택을 2021년 안에 자녀에게 순수증여한다면, 증여시 취득세는 공동주택공시가격에 3.5% 세율이 적용돼 6888만원이 된다.

다주택자인 부모가 같은 기간 자녀에게 순수증여한다면 어떻게 될까. 조정대상지역에 있는 주택으로서 중과세율인 12%의 취득세율이 적용되어 자녀의 취득세는 2억3616만원으로 뛴다.

그런데, 만약 다주택자인 부모가 이 주택을 올해나 내년까지도 증여하지 않고, 2023년에서야 순수증여한다면 어떻게 될까? 

지금상황에서는 2023년 증여시점의 '시가인정액'을 알 수는 없다. 하지만 2021년 7월에 거래된 이 아파트 단지 내에 똑같은 전용면적의 실거래가 데이터를 활용해 계산해 보더라도 취득세는 3억4380만원(12% 중과세율)으로 크게 늘어난다. 2021년에 증여한 경우보다 1억700만원 이상 많고, 다주택자가 아닌 부모가 올해 안에 증여한 경우보다는 5배 가량 증가한다.

주변에서 유사매매사례가액을 찾기 힘든 토지를 상속받는 경우는 어떨까. 일반적인 '시가'가 존재하지 않으므로 2023년 이후에도 토지의 상속은 예외인 시가표준액으로 적용될 수 있다.

그러나 상속 시점에 3기 신도시 등 공익수용의 사업에 따른 수용보상가액이 나왔다면 이야기는 달라진다.

경기도 하남시 광암동에 위치한 면적 2000㎡의 필지사례를 보자. 이 필지를 상속받을 때, 시가표준액은 6억원이고, 여기에 상속취득세 2.8%의 세율을 적용하면 1680만원이 취득세로 산정된다.

그러나 최근 공익수용 사업으로 인해 해당 필지의 실제 보상가액은 32억원으로 산정됐다. 이렇게 수용가액이 산정된 상태에서 상속이 일어난다면 취득세는 32억원의 2.8%인 8960만원을 납부해야 하는 상황이 펼쳐진다. 개정세법이 적용되는 2023년부터는 상속취득세도 적지 않은 금액이 발생할 수 있다는 것이다.

점점 세정업무는 투명하고 틈이 없어지고 있다. 이러한 점을 유념하여 2023년부터의 취득세에 대한 대비 및 2023년 이전에 취득세를 절세할 수 있는지 여부를 적극 검토해보시기를 권한다.

 

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