1세대 1주택도 피해가지 못한 부동산 증세

6.17 부동산 대책 이후 한 달도 되지 않아 7.10 대책이 발표됐다. 7월의 마지막 날에는 주택임대차보호법이 기습적으로 국회를 통과했고 8월 4일에는 부동산 3법이 일사천리로 통과됐다.

지금까지 '한번도 경험하지 못한' 강력한 부동산 대책에도 아파트 매매가와 전세가가 동반 상승하고 있어 그야말로 부동산 대란이다. 코로나로 전세계가 뒤숭숭한데 임대인은 물론 임차인까지 주택 문제로 골머리를 앓고 있다.
 
1세대 1주택은 원칙적으로 보유나 양도 시에 과세하지 않는 것이 이론적으로 타당하다. 헌법상 보장된 국민의 주거 안정 및 거주이전의 자유를 침해하지 않기 위함이다.

그러나 최근의 부동산 세제 개편을 보면 1세대 1주택도 증세를 피해 가기가 어렵다. 새로운 개정 세법에서 1세대 1주택 관련 부동산 세금을 알아보도록 한다.

#취득세

1세대 1주택자에 대한 취득세는 취득가액에 따라 1~3%로 종전과 동일하다. 다만, 종전에는 3주택자까지는 1주택자와 동일하게 1~3%를 적용하다가 이번 개정 지방세법 시행령에서는 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%로 취득세율을 대폭 인상할 예정이다. 

[구체적 사례 1] 
주택 수를 판정할 때 취득 전 주택수를 의미하는지, 아니면 취득하는 주택수를 포함하는지? 이 경우 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 주택수를 계산한다. 즉, 현재 1세대 1주택자가 신규 주택을 취득하면 2주택자 세율인 8%, 1세대 2주택자가 신규 주택을 추가로 취득하면 3주택자 세율인 12%가 적용된다.

[구체적 사례 2] 
이사·학업·취업·직장이전 등을 목적으로 종전 주택을 팔지 않은 상태에서 새로운 주택을 취득했다면 1주택자 세율을 적용할지 2주택자 세율을 적용할 것인지? 이 경우에는 일시적 1세대 2주택으로 보아 1주택자 세율을 적용한다. 다만, 실무적으로 취득 시 8%로 과세하고 종전 주택을 3년(조정대상지역은 1년) 내에 양도 시 환급해 줄 것인지, 아니면 취득 시 1~3%로 과세하고 향후 종전 주택 매각여부를 체크해 차액을 추징할 것인지는 불분명하므로 구체적으로 규정해야 할 것이다.       

#재산세 및 종합부동산세

재산세는 세율 자체는 변화가 없지만 공시가격 상승으로 1주택자라도 재산세액이 늘어날 것이다. 

종전의 종합부동산세는 1세대 1주택자에 대해서는 과세표준 구간별로 0.5~2.7%의 세율을 적용했다. 이번 개정법에는 종합부동산세율을 0.6 ~ 3.0%로 상향했다. 서울의 아파트 중위가격은 지난 5월에 이미 9억원을 넘었다(KB국민은행 실거래가 기준). 서울 아파트의 절반이 시세 9억원을 넘었다고 하니 1세대 1주택자가 종합부동산세 대상이 되는 사례가 급격하게 늘어날 것으로 예상된다.  

종합부동산세 과세대상은 1세대 1주택자의 경우 공시가격이 9억을 초과해야하고 인별 기준이므로 상당부분 과세대상에서 제외된다고 하더라도 최근의 부동산 급등으로 인해 2021년 종합부동산세 납부의무자가 크게 늘어날 것이라고 쉽게 짐작할 수 있다.  또한, 세율도 전년 대비 10~20% 인상되었으니 1세대 1주택자도 그 부담이 늘어날 수밖에 없다.   
  
고정된 소득이 줄어드는 만 60세 이상 고령자가 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 연령별로 적용되는 세액공제율을 현행 10~30%에서 20~40%로 상향했다. 1세대 1주택자의 장기보유 세액공제 및 연령별 세액공제의 최대한도도 70%에서 80%로 상향한 것은 그나마 다행이다. 그러나, 강남에 수십억을 호가하는 아파트 한 채만을 소유한 노인들은 수천만원에 달하는 종합부동산세가 부담이 될 수밖에 없다.       
 
#양도소득세

기존에는 1세대 1주택의 경우 보유기간에 비례해 '3년 이상 보유 시 12% ~ 10년 이상 보유 시 80%'까지 장기보유특별공제를 적용해왔다. 이번 개정법에는 실거주 목적의 주택 소유를 유도하기 위해 장기보유특별공제 공제율을 보유기간과 거주기간에 비례해서 적용하도록 했다.

즉, 본인이 직접 거주하지 않은 주택을 10년간 보유만 했다면 종전에는 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있었으나 이번 개정으로 그 절반인 40%까지만 공제가 가능하다. 10년 이상 거주해야 종전과 동일한 80% 공제를 받을 수 있다.  1세대 1주택자가 본인 아파트에 거주 하지 못하는 사유가 다양할 것인데도 불구하고 예외 없이 장기보유특별공제가 반으로 줄어드니 1주택자라도 세부담이 늘어날 수밖에 없다.                                
  
종전에는 1세대 1주택자, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세 계산 목적상 주택 수를 계산할 때 아파트 분양권은 주택으로 보지 않았다. 그러나, 이번 개정으로 재개발·재건축 조합원 입주권과 동일하게 분양권을 주택 수에 포함하기로 했다. 법 시행 이전에 보유하고 있던 분양권은 주택 수에 포함되지 않을 것으로 보인다.

[구체적 사례] 
법 시행 이후 1주택자가 새로운 아파트 분양권에 당첨됐다면 1세대 2주택자가 되어 종전 주택 양도 시에 양도소득세가 중과되는가? 이 경우에도 일시적 1세대 2주택으로 보아 일정 기한 내에 종전 주택을 양도하면 양도소득세를 비과세하는 특례 규정이 마련돼야 할 것이다.       

과연 정부의 초강력 부동산 대책이 수요 공급 원리의 부동산 시장을 이길 수 있을지 흥미롭다. 1주택자는 자기 주택 가격이 급등했다고 마냥 좋아할 필요가 없다. 1주택을 양도하고 무주택자가 되는 것은 집값이 더 오를까 걱정이고, 주변 주택도 가격이 올랐기 때문에 양도 후 다른 주택을 매수하기도 곤란하기 때문이다.

규제의 수단으로 사용되는 조세는 최소한에 그쳐야 한다. 특히, 투기와는 아무런 상관없는 거주 목적의 1세대 1주택에 대한 증세는 이유를 막론하고 막아야 할 것이다.