부부가 공동명의로 주택을 구입하는 사례가 많아졌습니다. 재산권을 동등하게 공유한다는 의미도 있지만, 절세에도 도움이 된다는 인식이 확산됐기 때문이죠.
실제로 공동명의는 고가주택의 경우 인별로 과세되는 종합부동산세 부담을 낮추고, 향후 양도소득을 나눠 양도소득세도 줄일 수 있는 팁으로 공유되고 있습니다.
하지만 공동명의가 무조건 절세에 도움이 되는 것은 아닙니다. 주택 보유현황이나 금액 등 상황에 따라 유불리가 나뉜다고 하죠. 공동명의 주택의 절세법에 대해 박송이 세무사(다림세무회계)에게 물었습니다.
# 부부 공동명의와 절세의 상관관계
기본적으로는 공동명의가 유리합니다. 우리나라 소득세는 누진세 구조에 인별로 과세하니까 한명의 소득을 여러명이 나누면 양도소득세와 주택임대소득에 대한 종합소득세를 줄일 수 있죠. 하지만 누진세 구조가 아니거나 물건 자체에 대해 과세하는 취득세나 재산세 등에서는 공동명의 효과를 볼 수 없습니다.
공동명의로 지분만 취득하더라도 취득세를 내야하는데요. 따라서 기존에 단독으로 보유하던 주택을 공동명의로 변경하려는 경우에는 추가로 부담할 취득세를 따져봐야 합니다. 공동명의 절세효과를 따질 때 가장 보편적인 기준이 되는 것은 공동명의 변경을 통해 추가로 받게 될 세제혜택이 명의변경 때문에 추가로 부담하는 취득세 부담을 넘어서는가 여부입니다.
공동명의로 주택을 취득하는 경우 취득자금 소명에 대한 부분도 주의해야하는데요. 각자 지분에 대한 취득자금을 각자가 소명할 수 있어야 합니다. 본인 자금만으로 자금 출처가 불분명한 경우에는 국세청이 취득자금에 대한 소명 요구를 할 수 있습니다.
물론 부부이기 때문에 부부간 증여공제를 활용해 6억원까지는 증여로 소명할 수 있겠지만, 그만큼 배우자의 자본력이 확인돼야 할 것입니다. 또 취득당시 계약서를 작성할 때부터 계좌이체 내역이나 영수증 등에 공동명의자의 이름이 함께 표기되도록 하는 것이 중요합니다. 나중에 소명해야할 때 확실한 증빙이 될 수 있거든요.
# 공동명의로 임대사업을 하는 경우
공동으로 소유하는 주택은 공동명의로 임대사업자등록을 해야합니다. 만약 공동명의 주택과 단독명의 주택이 모두 있는 경우 임대사업자로 등록한다면 공동명의 사업자와 단독 사업자로 사업자등록 2개가 발급되는 것이죠.
공동명의로 임대사업을 하면 발생하는 임대소득에 대한 소득세를 줄일 수 있어요. 올해부터 연 2000만원 이하의 임대소득에 대해서도 소득세가 과세되지만, 2000만원 이하의 임대소득은 분리과세할 수 있는 등 세부담이 적기 때문에 일부러 공동명의를 통해 임대소득을 2000만원 이하로 쪼개는 사업자들도 있어요.
공동명의로 임대사업을 하다가 상속·증여 및 양도를 통해 일부 명의자가 달라지는 경우에는 임대사업자에게 주어지는 세제혜택도 중단되는지를 확인해야 합니다. 혜택을 받기 위한 요건인 의무 임대기간이 승계되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있기 때문이죠.
민간임대주택법에 따른 세제혜택은 명의자가 달라져도 임대의무기간이 승계되어 혜택이 유지되지만, 세법에 따른 세제혜택은 종전 명의자의 임대기간이 다음 명의자에게 승계되지 않아 혜택도 중단됩니다. 새로운 명의자가 혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 다시 채워야 하죠.
또한 소수지분을 가진 주택도 주택수에 포함된다는 점에 주의해야 하는데요. 1주택이라면 월세나 보증금에 대해 임대소득세를 비과세(기준시가 9억원 초과주택은 과세) 됩니다. 하지만 2주택은 월세는 과세되고 전세보증금은 비과세 됩니다. 3주택 이상인 경우는 월세 및 전세보증금(보증금 합계 3억원 초과인 경우 과세) 모두에 대해 과세합니다.
임대주택 중 다수가 지분을 나눠가진 공유주택의 경우 내년부터 주택수 계산방식이 달라진다는 점(정부 세법개정안 발표)도 주의해야 합니다.
현재는 임대소득세 계산기준이 되는 주택수 산정에서 최대 지분자만 그 주택을 소유한 것으로 보고, 소수 지분자는 지분을 주택수에 포함하지 않았는데요.
법이 바뀐 후에는 해당 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가 9억원 초과주택의 30% 초과 지분을 보유한 경우 소수지분자도 해당 주택을 소유한 것으로 계산하게 됩니다.
# 공동명의 지분을 배우자에게 증여한다면
부동산을 배우자나 자녀에게 증여하는 경우에는 이월과세를 고려해야 합니다. 이월과세는 부동산을 배우자나 직계존비속에게 시가로 증여한 후 곧바로 양도해서 양도차익을 줄이는 편법을 견제하는 제도인데요. 수증자가 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 수증가액이 아닌 증여자가 처음 취득한 금액을 수증자의 취득가로 판단해 양도세를 물립니다.
예를 들어 2007년에 5억원에 취득한 주택을 2017년에 주변 시세(매매사례가액)인 8억원에 자녀에게 증여했다고 해볼게요. 이 자녀가 불과 2년 뒤인 2019년에 10억원에 이 주택을 양도한 경우, 양도차익은 이월과세 때문에 2억원(10억원-8억원)이 아닌 5억원(10억원-5억원)이 됩니다.
따라서 부동산을 배우자나 직계존비속에게 증여하려한다면 증여 후 5년 내 양도할 계획이 없는지를 잘 따져봐야 합니다.
공동명의 주택을 타인에게 양도하는 경우에는 양도차익을 명의자 각자가 따로 계산한다는 점을 기억하면 되겠습니다. 전체 양도세를 계산한 후 지분비율대로 납부하는 것이 아니라 각각의 양도차익에 대한 납부세액을 계산해서 신도고 따로 하는 것이죠.
양도소득 기본공제도 각각 받을 수 있고, 필요경비로 지분비율대로 나눌 수 있어요. 확장공사를 해서 1000만원의 필요경비가 있다면 부부가 500만원씩을 필요경비로 처리할 수 있다는 것이죠. 물론 이를 위해서 공사비를 치를 때부터 두사람의 이름이 영수증에 함께 적히도록 하거나, 계좌이체를 하더라도 공사비를 나눠 이체해서 흔적을 남겨두는 것이 좋겠습니다.
다주택자의 경우 주택을 매매할 때 주택수를 잘 고려해야 하는데요. 양도할 주택이 부부공동명의인 경우 본인명의의 주택수가 아니라 세대의 주택수를 계산해서 정확한 세율을 적용할 수 있게 하는 것이 중요합니다. 전문가와의 상담이 필요하겠죠.
